Maison Privée Ciputra: Tổng quan, tòa M – Reserve, mặt bằng và tiện ích

Maison Privée là dự án căn hộ hạng sang nằm trong Khu đô thị Ciputra, Tây Hồ, Hà Nội, được phát triển trên quỹ đất khoảng 0,8ha với hai tòa tháp cao 35 tầng và tổng cộng 490 căn hộ.

Điểm khác biệt của Maison Privée không nằm ở việc tạo thêm một dự án căn hộ mới tại Tây Hồ.

CapitaLand Development lựa chọn một hướng khó hơn: tạo ra những căn hộ diện tích lớn, mật độ cư dân giới hạn, ưu tiên sự riêng tư và đưa wellness trở thành một phần của thiết kế thay vì chỉ là một nhóm tiện ích bổ sung.

Ngay căn nhỏ nhất của dự án đã bắt đầu từ 2BR+ khoảng 98m².

Ở lớp sản phẩm cao hơn, Maison Privée Reserve có căn 3BR+ khoảng 158m², 4BR+ gần 200m², Duplex khoảng 288m² và Penthouse tới gần 400m².

Cấu trúc này cho thấy đối tượng chính của Maison Privée không phải người tìm một căn hộ có tổng vốn thấp.

Dự án hướng nhiều hơn tới gia đình đang muốn nâng cấp từ căn hộ cao cấp lên một không gian sống gần với khái niệm “private residence”, hoặc những người muốn chuyển từ biệt thự sang căn hộ nhưng không muốn đánh đổi quá nhiều diện tích, sự riêng tư và trải nghiệm sống.

Tổng quan Maison Privée

Tiêu chí	Thông tin
Tên thương mại	Maison Privée
Vị trí	Ô CT07-CT1, Khu đô thị Nam Thăng Long – Giai đoạn III, Phú Thượng, Hà Nội
Khu đô thị	Ciputra Hanoi
Diện tích khu đất	Khoảng 0,8ha
Số tòa	2
Chiều cao	35 tầng
Tổng căn hộ	490 căn
Tòa M	308 căn
Tòa P – Maison Privée Reserve	182 căn
Loại sản phẩm	2BR+, 3BR+, 4BR+, Duplex, Penthouse
Diện tích sử dụng	Khoảng 98–398m²
Tiện ích	68 trải nghiệm đa tầng
Parking	Tỷ lệ 1:1 theo phương án hiện tại
Private Car Garage	7 garage giới hạn
WELL	Hướng tới WELL for Residential Pre-Certification
Chủ đầu tư pháp lý	Công ty Cổ phần Phú Gia Tây Hồ
Đơn vị phát triển	CapitaLand Development
Đối tác phát triển	Mitsubishi Estate và Nomura Real Estate Development
Tình trạng	Đang phát triển
Preview dự kiến	Quý IV/2026
Hoàn thành theo kế hoạch công bố	Quý I/2029

Địa chỉ pháp lý hiện được CapitaLand công bố là ô CT07-CT1 thuộc Khu đô thị Nam Thăng Long – Giai đoạn III. Công ty Cổ phần Phú Gia Tây Hồ là công ty thuộc CapitaLand Group và là chủ đầu tư của dự án mang tên thương mại Maison Privée. (CapitaLand)

Maison Privée có nghĩa là gì?

“Maison Privée” có thể hiểu là ngôi nhà riêng tư hay tư dinh riêng trong tiếng Pháp.

Tên gọi này tương đối sát với concept mà dự án theo đuổi.

Thay vì định vị luxury bằng cách cộng thêm thật nhiều chi tiết trang trí hoặc những cụm từ quá phô trương, Maison Privée bắt đầu từ một ý niệm mang tính tiết chế hơn:

Nghệ thuật gạn lọc.

Tinh thần thiết kế đặt sự tĩnh lặng, riêng tư và chọn lọc phía trên nhu cầu phô bày. Từ đó dự án phát triển hai khái niệm xuyên suốt:

Haute Couture Residences

và

Privacy – chốn ẩn mình dành cho những người coi trọng sự riêng tư.

Nếu bỏ lớp ngôn ngữ marketing, concept này được cụ thể hóa bằng những yếu tố khá dễ kiểm chứng:

• Căn hộ diện tích lớn.
• Chỉ 490 căn trong hai tòa.
• Tòa P chỉ 182 căn.
• 100% căn tòa P có Private Lift Lobby.
• Một số căn tòa M cũng có sảnh thang máy riêng.
• Drop-off và lobby được thiết kế theo trải nghiệm cư dân.
• Parking ratio 1:1.
• Garage riêng dành cho những bộ sưu tập xe đặc biệt.
• Hệ wellness phân bổ nhiều tầng.
• Duplex và Penthouse diện tích lớn.

Nói cách khác, privacy không chỉ nằm trong tên gọi Maison Privée mà được đưa vào cấu trúc sản phẩm.

Vị trí Maison Privée trong Ciputra

Xem phân tích chi tiết về vị trí Maison Privée, gồm kết nối Ciputra, Tây Hồ Tây và Nội Bài.

Maison Privée nằm trong Khu đô thị Ciputra Hà Nội, một khu đô thị quy mô khoảng 301ha đã phát triển qua nhiều giai đoạn.

Đây là một lợi thế đáng chú ý.

Người mua Maison Privée không phải chờ toàn bộ một khu đô thị mới hình thành sau khi nhận nhà.

Ciputra đã có:

• Cộng đồng cư dân.
• Nhà thấp tầng.
• Căn hộ.
• Trường quốc tế.
• Câu lạc bộ.
• Cảnh quan.
• Dịch vụ.
• Nhà hàng.
• Hệ thống thương mại trong và quanh khu vực.

Maison Privée vì vậy là một công trình mới nằm trong một môi trường sống đã tương đối trưởng thành.

Đây là khác biệt lớn so với một căn hộ luxury nằm trên một khu đất độc lập hoặc trong một đại đô thị mới bắt đầu phát triển.

Khả năng kết nối từ Maison Privée

Theo thông tin công bố của CapitaLand Development, dự án có khả năng tiếp cận Vành đai 2 và Vành đai 3, với thời gian di chuyển tham khảo khoảng:

• 15 phút tới khu vực trung tâm Hà Nội.
• 20 phút tới sân bay Nội Bài. (CapitaLand)

Đây là thời gian ước tính trong điều kiện thuận lợi chứ không phải cam kết thời gian di chuyển ở mọi khung giờ.

Giá trị thực tế của vị trí nên nhìn theo ba hướng:

Tây Hồ – Hồ Tây

Phù hợp với người có công việc, đời sống hoặc quan hệ xã hội tập trung tại khu vực Tây Hồ.

Tây Hồ Tây – Cầu Giấy

Có khả năng tiếp cận các vùng văn phòng, Ngoại giao đoàn và khu phát triển mới phía Tây Bắc.

Nội Bài

Phù hợp với chủ doanh nghiệp, chuyên gia hoặc gia đình thường xuyên di chuyển bằng đường hàng không.

Người muốn phân tích sâu hơn có thể xem bài vị trí Khu đô thị Ciputra.

Hệ sinh thái giáo dục và tiện ích xung quanh Maison Privée

Một trong những yếu tố tạo giá trị sử dụng cho căn hộ gia đình tại Ciputra là hệ thống trường học đã vận hành.

Xung quanh dự án có thể tiếp cận các cơ sở như:

• UNIS Hanoi.
• Singapore International School.
• KinderWorld.
• Hanoi Academy.
• Newton.

Bên cạnh đó là hệ thống Ciputra Club, Lotte Mall West Lake cùng mạng lưới dịch vụ và không gian xanh của khu vực.

Đối với gia đình có con học trong hoặc quanh Ciputra, giá trị không chỉ nằm ở tên trường.

Việc giảm hàng chục phút đưa đón mỗi ngày trong nhiều năm có thể tác động trực tiếp tới chất lượng sống.

Đây cũng là một lợi thế tiềm năng đối với nhu cầu thuê của gia đình chuyên gia quốc tế.

Ai phát triển Maison Privée?

Maison Privée được phát triển bởi CapitaLand Development, phối hợp với hai tập đoàn bất động sản Nhật Bản:

• Mitsubishi Estate.
• Nomura Real Estate Development.

Đây cũng là nhóm đối tác đã cùng phát triển The Senique Hanoi.

Người đọc có thể tham khảo thêm The Senique Hanoi trên VGLand để quan sát một dự án khác của cùng hệ đối tác tại Hà Nội.

Về mặt pháp lý, cần phân biệt:

CapitaLand Development

= đơn vị dẫn dắt phát triển dự án.

Công ty Cổ phần Phú Gia Tây Hồ

= chủ đầu tư được CapitaLand công bố cho dự án Maison Privée. (CapitaLand)

Đây là cách hiểu chính xác hơn việc gọi chung “chủ đầu tư là CapitaLand”.

Đội ngũ thiết kế Maison Privée

Maison Privée sử dụng nhiều đơn vị tư vấn quốc tế cho từng lớp thiết kế:

Hạng mục	Đơn vị
Kiến trúc	P&T Group – Singapore
Nội thất	Steve Leung Design – Hong Kong
Nội thất	Ptang Studio – Hong Kong
Cảnh quan	Redland-scape – Thailand

Việc có các tên tuổi quốc tế chưa đủ để chứng minh một căn hộ tốt.

Điều đáng quan tâm hơn là cách tư duy thiết kế được đưa xuống từng layout:

• Căn góc nhiều mặt thoáng.
• Phòng ngủ tiếp xúc ánh sáng tự nhiên.
• Bếp khô – bếp ướt.
• Phòng kho.
• Walk-in wardrobe.
• Phòng giúp việc.
• Sảnh thang máy riêng.
• Logia lớn.
• Không gian double-height tại Duplex.

Đó mới là phần tác động trực tiếp tới trải nghiệm sử dụng sau này.

Quy mô hai tòa Maison Privée

Xem bài so sánh tòa M và tòa P Maison Privée để xác định Reserve được nâng cấp ở đâu và loại căn nào phù hợp.

Xem phân tích chi tiết mặt bằng Maison Privée, gồm Tower M, Maison Privée Reserve và cách chọn căn.

Maison Privée gồm hai bộ sưu tập:

Tòa M – 308 căn

Đây là tòa có nguồn cung lớn hơn và dải sản phẩm rộng hơn:

Sản phẩm	DTSD tham khảo
2BR+	~98m²
3BR+	~123–132m²
4BR+	~221m²
Penthouse	~273m²

Trong một số tài liệu và cách gọi trên thị trường, tòa M còn được gọi là Tower M Maison Privée.

Tòa P – Maison Privée Reserve – 182 căn

Xem phân tích chuyên sâu Maison Privée Reserve, gồm 182 căn Tower P, Private Lift, Duplex và Penthouse.

Reserve được định vị ở một cấp độ riêng tư cao hơn:

Sản phẩm	DTSD tham khảo
3BR+	~158m²
4BR+	~198m²
Duplex	~288m²
Penthouse	~318–398m²

Trong một số tài liệu và cách gọi trên thị trường, tòa P còn được gọi là Tower P Maison Privée.

Sự khác biệt này rất quan trọng.

Maison Privée không phải một dự án có hai tòa giống nhau rồi chỉ đổi tên.

Tòa M có thể coi là bộ sưu tập luxury chính.

Tòa P – Maison Privée Reserve được phát triển như lớp sản phẩm cao hơn, với ít căn hơn, diện tích lớn hơn và mức độ privacy sâu hơn.

Tòa M Maison Privée có gì?

Xem phân tích chuyên sâu tòa M Maison Privée, gồm cấu trúc tầng, từng loại căn và cách chọn căn theo nhu cầu.

Tòa M chiếm 308/490 căn, tương đương phần lớn nguồn cung của dự án.

Đây cũng là tòa duy nhất có 2BR+.

2BR+ khoảng 98m²

98m² cho một căn hai phòng ngủ là con số tương đối rộng nếu đặt cạnh phần lớn căn hộ 2PN mới trên thị trường.

Không gian không chỉ dành cho:

• Hai phòng ngủ.
• Khách.
• Bếp.

Mà còn có thêm:

• Khu làm việc.
• Phòng kho.
• Foyer.
• Logia.
• Khu kỹ thuật riêng.

Do đó, 2BR+ Maison Privée nên được so với cả 3PN nhỏ ở những dự án khác, không chỉ so với căn 2PN.

Đây có thể là dòng có tổng vốn thấp nhất dự án và cũng là sản phẩm dễ tiếp cận nhất với người muốn sở hữu Maison Privée nhưng chưa cần diện tích quá lớn.

3BR+ tòa M khoảng 123m²

Căn 3BR+ khoảng 123m² hướng nhiều hơn tới gia đình sử dụng thực tế.

Điểm đáng chú ý ở layout là:

• Căn góc.
• Ba mặt thoáng ở cấu hình điển hình.
• Các phòng ngủ tiếp cận ánh sáng tự nhiên.
• Phòng khách và bàn ăn side-by-side.
• Bếp khô – bếp ướt tách biệt.
• Bếp ướt có khả năng thông gió tự nhiên.

Đây là nhóm diện tích khá hợp lý với gia đình 4–5 người nếu không muốn bước ngay lên 158–200m².

3BR+ 132m² Private Lift – điểm chuyển tiếp giữa tòa M và Reserve

Một trong những sản phẩm đáng chú ý nhất tòa M là 3BR+ khoảng 132m² DTSD, được bố trí Private Lift Lobby.

Layout thể hiện:

• Vị trí góc Đông Nam.
• Sảnh thang máy riêng.
• Phòng khách – bàn ăn side-by-side.
• Logia phòng khách khoảng 6,2m.
• Master có logia riêng.

Đây là sản phẩm khá thú vị về mặt định vị.

Người mua có thể tiếp cận trải nghiệm private lift mà không bắt buộc phải bước lên tòa P với diện tích tối thiểu khoảng 158m².

Maison Privée Reserve – tòa P khác gì tòa M?

Tòa P chỉ có 182 căn và sử dụng tên riêng:

Maison Privée Reserve.

Điểm khác biệt không chỉ nằm ở diện tích.

100% căn tòa P có Private Lift Lobby

Đây là nâng cấp quan trọng nhất.

Không phải chỉ Penthouse hoặc Duplex.

Toàn bộ căn hộ Reserve được định hướng sử dụng sảnh thang máy riêng.

Dòng căn bắt đầu từ 3BR+ 158m²

Tòa P không có 2BR.

Điều này làm tổng giá bình quân cao hơn nhưng đồng thời giảm số lượng căn hộ nhỏ và định vị cư dân rõ hơn.

Có filtered fresh air

Tòa P được bố trí hệ thống cấp khí tươi có lọc.

Có Duplex

Dòng Duplex 288m² chỉ xuất hiện ở Reserve trong cơ cấu sản phẩm hiện tại.

Bàn giao được nâng cấp

Các thương hiệu và cấu hình bàn giao dự kiến tại tòa P cũng được nâng lên so với nhóm sản phẩm tiêu chuẩn.

3BR+ Maison Privée Reserve 158m²

Căn 3BR+ Reserve có DTSD khoảng 158m², DTXD khoảng 172m².

Layout tập trung vào không gian gia đình:

• Private Lift Lobby.
• Ba phòng ngủ.
• Khu làm việc.
• Phòng kho.
• Khách – ăn side-by-side.
• Master có walk-in closet.
• Phòng tắm master 5 thiết bị.

158m² cho ba phòng ngủ đưa sản phẩm này ra khỏi nhóm căn hộ 3PN tối ưu diện tích.

Phần diện tích tăng thêm được dùng cho:

• Privacy.
• Storage.
• Foyer.
• Master.
• Không gian khách.
• Khoảng chuyển tiếp.

Đây là kiểu căn phù hợp hơn với người mua ở dài hạn.

4BR+ Maison Privée Reserve khoảng 198m²

Căn 4BR+ có DTSD khoảng 197–198m².

Các đặc điểm nổi bật gồm:

• Private Lift.
• Căn góc.
• Các phòng ngủ có ánh sáng và thông gió tự nhiên.
• Phòng khách – ăn side-by-side.
• Galleria Kitchen.
• Walk-in wardrobe.
• Master bath 5 thiết bị.
• Phòng giúp việc có lối đi riêng.

Việc bố trí lối riêng cho phòng giúp việc là một chi tiết nhỏ nhưng cho thấy sản phẩm được thiết kế cho gia đình có nhu cầu sử dụng thực tế ở phân khúc cao.

Duplex Maison Privée Reserve 288m²

Duplex là một trong những sản phẩm khác biệt nhất dự án.

Diện tích sử dụng khoảng 288m², diện tích xây dựng khoảng 317m².

Căn được phát triển thành hai tầng với:

• 4 phòng ngủ.
• 4 phòng tắm.
• Không gian sinh hoạt chung lớn.
• Private Lift.
• Hai tiền sảnh biệt lập.
• Phòng khách thông tầng với chiều cao sàn tới sàn khoảng 7m.

Không gian double-height khiến Duplex không thể được định giá đơn giản bằng:

giá/m² căn thường × 288m².

Giá trị của sản phẩm còn phụ thuộc:

• Vị trí tầng.
• View.
• Số lượng căn.
• Chiều cao không gian.
• Privacy.
• Tiêu chuẩn bàn giao.
• Tệp người mua lại.

Penthouse Maison Privée

Cả hai tòa đều có Penthouse nhưng quy mô khác nhau.

Tòa M: khoảng 273m².

Tòa P: khoảng 318–398m².

Trong một số tài liệu tiếng Anh, hai sản phẩm này có thể được gọi là Tower M và Tower P.

Đây là dòng không nên nhìn bằng logic đầu tư đại chúng.

Penthouse thường phù hợp hơn với:

• Người mua để ở.
• Người muốn nắm giữ sản phẩm giới hạn.
• Người ưu tiên không gian lớn.
• Người có khả năng giữ tài sản dài hạn.

Tổng vốn lớn đồng nghĩa tệp người mua lại cũng hẹp hơn.

Khan hiếm không đồng nghĩa thanh khoản cao.

68 tiện ích Maison Privée

Maison Privée phát triển 68 trải nghiệm đa tầng thay vì gom tiện ích vào một podium duy nhất.

Hệ tiện ích được phân bổ trên các tầng:

1 – 2 – 3 – 13 – 20 – 35.

Tầng 1 – Privée Oasis

Một số tiện ích:

• Private Car Garage.
• Serene Courtyard.
• Grand Lobby & Reception.
• Private Lift Lobby.
• Resident Lounge.
• Whisky Club.
• Coworking Corner.

Đây là lớp tiện ích gắn nhiều nhất với trải nghiệm trở về nhà.

Tầng 2 – Wellness Suite

Đây có thể coi là trái tim wellness của dự án.

Các tiện ích gồm:

• Bể bơi bốn mùa.
• Hồ bơi trẻ em.
• Infrared Sauna.
• Frost Chamber.
• Steam Room.
• Privée Spa Suite.
• Gym Arena.
• Yoga Studio.
• Pilates Studio.
• Nail Salon.
• Wellness Suite.

Điểm đáng chú ý là wellness không chỉ được hiểu bằng gym và bể bơi.

Dự án bổ sung:

• Lạnh trị liệu.
• Xông hồng ngoại.
• Xông hơi nước.
• Spa.
• Yoga.
• Pilates.

Đây là cách tiếp cận gần hơn với một private wellness club.

Tầng 3 – Vitality Hub

Tầng 3 thiên nhiều hơn về hoạt động gia đình và giải trí:

• BBQ.
• Twilight Promenade.
• Kid’s Adventure Land.
• Banquet House.
• Golf Simulator.
• Multimedia Theater.
• Recreation Corner.

Tầng 13 và 20 – những khoảng nghỉ giữa thân tháp

Tầng 13 – The Gathering

Điểm nhấn là Sky Garden.

Tầng 20 – Terrace Gardens

Bao gồm:

• Celestial Terrace.
• Bonding Haven.

Việc đưa cảnh quan lên giữa thân tòa giúp giảm cảm giác một tower 35 tầng chỉ gồm hành lang và căn hộ lặp lại.

Tầng 35 – The Crest 35

Không gian tầng mái được phát triển thành một cụm riêng gồm:

• Starlight Bridge.
• Pearl Infinity Pool.
• Jacuzzi Nest.
• Cloud Pavilion.

Hồ bơi tầng thượng cũng đã được CapitaLand sử dụng như một trong những hình ảnh nhận diện chính của dự án. (CapitaLand)

Maison Privée hướng tới chuẩn WELL như thế nào?

Maison Privée đang hướng tới WELL for Residential Pre-Certification.

Cách diễn đạt này rất quan trọng.

Dự án chưa nên được gọi là “đã đạt WELL”.

Những giải pháp sức khỏe hiện được đưa vào thiết kế gồm:

• Sơn low-VOC.
• Hệ thống cấp khí tươi có lọc tại tòa P.
• Hệ lọc nước UF cho tòa nhà.
• Wellness facilities.
• Không gian xanh.
• Các giải pháp liên quan tới chất lượng không khí trong nhà.

CapitaLand cũng xác định Maison Privée là một trong những dự án tiên phong tại Việt Nam theo đuổi WELL for Residential Pre-Certification. (CapitaLand)

Parking 1:1 và 7 Garage siêu xe

Một điểm khá thực dụng với dự án phân khúc này là tỷ lệ parking hiện được thiết kế theo hướng:

1 căn : 1 chỗ đỗ ô tô.

Ngoài hệ parking thông thường, Maison Privée còn có 7 Private Car Garages dành cho nhóm xe đặc biệt.

Đây là USP đáng quan tâm.

Nhưng khi giao dịch thực tế, người mua cần làm rõ thêm:

• 1:1 là tỷ lệ thiết kế hay quyền đi kèm căn.
• Chỗ đỗ có cố định không.
• Có phải mua/thuê riêng không.
• Căn lớn có quyền mua thêm slot không.
• 7 garage được phân bổ cho sản phẩm nào.
• Chi phí sử dụng.

Parking ratio và quyền sử dụng chỗ đỗ là hai vấn đề khác nhau.

Tiêu chuẩn bàn giao Maison Privée

Maison Privée dự kiến bàn giao hoàn thiện.

Các thương hiệu hiện được đưa vào định hướng bàn giao gồm những tên tuổi như:

• Yale.
• Fermax/Panasonic.
• Daikin/Panasonic.
• Legrand.
• Franke.
• Villeroy & Boch.
• Gessi.

Tùy tòa và cấu hình căn hộ.

Với tòa P, nhóm căn điển hình 3BR+/4BR+ có các cấu hình như:

• Cửa chống cháy hoàn thiện veneer.
• Smart lock.
• Video intercom.
• Sàn hoàn thiện.
• Điều hòa âm trần.
• Tủ quần áo.
• Thiết bị bếp.
• Máy rửa bát.
• Thiết bị vệ sinh cao cấp.

Các thương hiệu đang ở trạng thái dự kiến hoặc tương đương.

Tiêu chuẩn cuối cùng phải căn cứ phụ lục HĐMB của đúng căn.

Booking Maison Privée: 200 triệu đồng

Phương án hiện tại sử dụng khoản:

200 triệu đồng – ký quỹ có hoàn lại.

Đây là bước tham gia trước quá trình ký HĐMB trong sơ đồ bán hàng dự kiến.

Người mua trước khi chuyển tiền cần kiểm tra kỹ:

• Đơn vị nhận ký quỹ.
• Tài khoản nhận tiền.
• Điều kiện hoàn lại.
• Thời gian hoàn tiền.
• Quyền ưu tiên chọn căn.
• Thứ tự chọn căn.
• Trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp.
• Điều kiện chuyển sang HĐMB.

“Có hoàn lại” không có nghĩa có thể bỏ qua điều khoản ký quỹ.

Chính sách thanh toán Maison Privée

Maison Privée đang xây dựng ba hướng thanh toán chính.

1. Thanh toán theo tiến độ

Khách hàng chia dòng tiền thành nhiều đợt trong thời gian xây dựng, thay vì thanh toán phần lớn giá trị ngay từ đầu.

5% cuối cùng được gắn với mốc sổ hồng trong phương án hiện tại.

2. Phương án hỗ trợ lãi suất

Một phương án khác cho phép sử dụng hỗ trợ ngân hàng ở khoảng 30% giá trị, kèm hỗ trợ lãi suất tới thời điểm bàn giao hoặc tối đa 2 năm, tùy mốc nào tới trước.

Trong thời gian hỗ trợ có cơ chế ân hạn gốc theo phương án hiện tại.

Đây có thể phù hợp với người muốn giữ dòng tiền cho hoạt động kinh doanh hoặc danh mục đầu tư khác.

Nhưng sử dụng vốn vay vẫn phải được stress-test bằng lãi suất sau thời gian hỗ trợ.

3. Thanh toán đặc quyền: khoảng 35% trước bàn giao

Đây là phương án đáng chú ý nhất về dòng tiền.

Cấu trúc hiện tại thể hiện:

• Khoảng 35% trước thời điểm bàn giao dự kiến.
• Khoảng 60% tại bàn giao.
• 5% tại mốc sổ hồng.

Nếu được giữ trong chính sách chính thức, phương án này giúp giảm lượng vốn bị khóa trong giai đoạn xây dựng.

Tuy nhiên người mua cần chuẩn bị trước cho đợt thanh toán rất lớn khi bàn giao.

Thanh toán chậm không có nghĩa tổng vốn thấp hơn.

Maison Privée khi nào bàn giao?

Hiện có hai mốc cần phân biệt.

CapitaLand từng công bố kế hoạch:

hoàn thành dự án trong Quý I/2029. (CapitaLand)

Trong khi các phương án thanh toán hiện tại sử dụng:

Quý IV/2029 làm mốc bàn giao dự kiến.

Hai khái niệm không hoàn toàn giống nhau.

Hoàn thành xây dựng

khác với

bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Vì vậy, mốc có giá trị ràng buộc cuối cùng phải căn cứ vào HĐMB.

Giá Maison Privée bao nhiêu?

Giá bán chính thức là một trong những biến quan trọng nhất còn lại của Maison Privée.

Trong giai đoạn trước mở bán, thị trường thường xuất hiện nhiều mức giá rumor khác nhau.

Mức giá rumor đang được nhắc tới là khoảng 198 triệu đồng/m².

Mức giá này chưa bao gồm VAT và chưa bao gồm phí bảo trì. Đồng thời, đây cũng là mức giá chưa trừ các chính sách bán hàng và chiết khấu. Vì vậy, 198 triệu đồng/m² chỉ nên được xem là mức giá tham khảo trên thị trường, không phải bảng giá chính thức hay giá thanh toán cuối cùng của khách hàng.

VGLand không coi:

• giá môi giới truyền miệng;
• giá quảng cáo;
• mức booking;
• hay một mức giá/m² dự kiến

là bảng giá chính thức của dự án.

Khi bảng giá được phát hành, Maison Privée cần được định giá theo ít nhất hai lớp riêng:

Tòa M

• 2BR+ 98m².
• 3BR+ 123m².
• 3BR+ Private Lift 132m².
• 4BR+ 221m².
• Penthouse 273m².

Maison Privée Reserve

• 3BR+ 158m².
• 4BR+ khoảng 198m².
• Duplex 288m².
• Penthouse 318–398m².

Không nên dùng một mức “giá Maison Privée/m²” áp cho toàn bộ hai tòa.

Reserve có cơ sở tạo premium cao hơn tòa M nhờ:

• Ít căn hơn.
• Căn lớn hơn.
• 100% Private Lift Lobby.
• Khí tươi.
• Cấu hình bàn giao cao hơn.
• Duplex/Penthouse lớn.
• Trải nghiệm lobby và arrival riêng.

Maison Privée đặt cạnh chung cư Ciputra hiện hữu như thế nào?

Đây là phép so sánh rất quan trọng.

Ciputra đã có nhiều thế hệ căn hộ như:

• G02–G03.
• Parklane.
• E1.
• E4–E5.
• The LINK.

Người mua có thể xem bài so sánh các tòa chung cư Ciputra trên VGLand.

Các tòa truyền thống có một lợi thế rất lớn:

đã vận hành.

Người mua có thể kiểm tra:

• Căn thực.
• Thang máy.
• Hầm xe.
• Cư dân.
• Giá thuê.
• Chi phí cải tạo.
• Chất lượng quản lý.

Maison Privée lại đại diện cho thế hệ khác:

• Công trình mới.
• Thiết kế mới.
• Private lift.
• Parking 1:1.
• Wellness.
• Hệ kỹ thuật mới.
• Diện tích lớn.
• Bàn giao luxury.

Vì vậy khi bảng giá xuất hiện, câu hỏi đáng quan tâm không phải:

Maison Privée đắt hơn chung cư Ciputra cũ bao nhiêu?

Mà là:

Phần premium đó đổi lại những giá trị gì và gia đình có thực sự sử dụng những giá trị ấy hay không?

Người mua cũng có thể xem mặt bằng giá chung cư Ciputra năm 2026 để có benchmark trước khi đánh giá Maison Privée.

Tòa M phù hợp với ai?

Tòa M phù hợp hơn nếu người mua:

• Muốn Maison Privée nhưng vẫn kiểm soát tổng vốn.
• Cần 2–3 phòng ngủ.
• Ưu tiên công năng gia đình.
• Muốn nhiều lựa chọn căn hơn.
• Không bắt buộc mọi căn phải có private lift.

Hai dòng đáng chú ý nhất có thể là:

2BR+ 98m²

và

3BR+ 123–132m².

Đây là nhóm có khả năng tạo tệp người mua rộng hơn các căn 200–400m².

Trong các tài liệu tiếng Anh, nhóm khách Việt kiều hoặc khách quen dùng thuật ngữ quốc tế có thể tìm kiếm sản phẩm này với từ khóa Tower M Maison Privée.

Maison Privée Reserve phù hợp với ai?

Reserve phù hợp hơn với người:

• Đề cao privacy.
• Cần 3–4 phòng ngủ lớn.
• Muốn 100% private lift lobby.
• Quan tâm filtered fresh air.
• Muốn diện tích từ 158m² trở lên.
• Quan tâm Duplex hoặc Penthouse.
• Không tối ưu tổng vốn bằng mọi giá.
• Có kế hoạch ở hoặc giữ tài sản dài hạn.

Reserve giống một collection hơn là một nguồn cung căn hộ thông thường.

Điều đó tạo độ hiếm.

Nhưng đồng thời tổng vốn lớn cũng làm tệp người mua lại nhỏ hơn.

Maison Privée có phù hợp để đầu tư không?

Câu trả lời phụ thuộc rất nhiều vào giá mở bán thực tế, đặc biệt là mức giá sau khi áp dụng chính sách bán hàng, chiết khấu, VAT và các khoản phí liên quan.

Với đầu tư cho thuê

Điểm hỗ trợ:

• Ciputra có cộng đồng quốc tế.
• Trường quốc tế.
• Căn diện tích lớn.
• Sản phẩm mới.
• Tây Hồ.
• Kết nối Nội Bài.

Nhưng tổng vốn Maison Privée có thể lớn.

Do đó, tiền thuê tuyệt đối cao chưa chắc tạo yield tốt.

Một căn 200m² cho thuê 100–150 triệu/tháng nghe hấp dẫn, nhưng nếu tổng vốn lên rất cao thì tỷ suất thực tế có thể không nổi bật.

Với tích sản

Maison Privée có logic phù hợp hơn:

• Vị trí trong Ciputra.
• Căn diện tích lớn.
• Nguồn cung giới hạn.
• Sản phẩm khác biệt.
• Môi trường sống đã hình thành.

Nhưng tích sản không đồng nghĩa:

mua giá nào cũng được.

Giá vào vẫn quyết định phần lớn hiệu quả nắm giữ.

Maison Privée phù hợp nhất với ai?

Gia đình đang sống tại Ciputra nhưng muốn đổi căn mới

Đây là một tệp rất phù hợp.

Họ đã quen:

• Ciputra.
• Trường học.
• Cộng đồng.
• Tuyến đi làm.

Nhưng muốn nâng cấp:

• Hệ kỹ thuật.
• Lobby.
• Private lift.
• Parking.
• Wellness.
• Nội thất.

Người đang ở biệt thự muốn chuyển sang căn hộ

Nhóm này thường không muốn giảm từ 250–300m² nhà đất xuống một căn 70m².

Các dòng 158–288m² của Reserve có khả năng giải bài toán này tốt hơn.

Gia đình có con học trường quốc tế

Khoảng cách tới UNIS, SIS, Hanoi Academy và hệ trường quanh Ciputra là lợi thế sử dụng thực.

Chủ doanh nghiệp thường xuyên đi Nội Bài

Khả năng kết nối sân bay là một điểm đáng cân nhắc.

Người sở hữu tài sản dài hạn

Đặc biệt với các căn:

• Private Lift.
• Góc đẹp.
• View tốt.
• Duplex.
• Penthouse.

10 điểm khác biệt đáng chú ý của Maison Privée

Nếu rút gọn toàn bộ dự án, có thể nhìn qua 10 điểm:

1. Vị trí bên trong Ciputra.
2. Hai tòa chỉ 490 căn.
3. Căn nhỏ nhất đã khoảng 98m².
4. Tòa P chỉ 182 căn.
5. 100% căn tòa P có Private Lift Lobby.
6. 68 tiện ích đa tầng.
7. Hệ thống khí tươi tại tòa P.
8. Parking ratio 1:1.
9. 7 Private Car Garages.
10. Hướng tới WELL for Residential Pre-Certification.

Trong số này, VGLand đánh giá bốn yếu tố khó thay đổi nhất sau khi công trình hoàn thành là:

vị trí – diện tích căn – cấu trúc private lift – mật độ sản phẩm.

Tiện ích có thể nâng cấp.

Thiết bị có thể thay.

Nhưng bốn yếu tố trên gần như được “đóng” từ lúc xây dựng.

Câu hỏi thường gặp

Maison Privée ở đâu?

Maison Privée nằm tại ô CT07-CT1, Khu đô thị Nam Thăng Long – Giai đoạn III, Phú Thượng, Hà Nội. (CapitaLand)

Maison Privée có thuộc Ciputra không?

Có. Dự án nằm bên trong tổng thể Khu đô thị Ciputra nhưng có chủ đầu tư và cấu trúc pháp lý riêng.

Maison Privée có bao nhiêu căn?

490 căn.

Có bao nhiêu tòa?

Hai tòa 35 tầng.

Tòa M có bao nhiêu căn?

308 căn.

Trong một số tài liệu tiếng Anh, tòa M được gọi là Tower M.

Tòa P có bao nhiêu căn?

182 căn. Tòa P được định vị với tên Maison Privée Reserve.

Trong một số tài liệu tiếng Anh, tòa P được gọi là Tower P.

Căn nhỏ nhất bao nhiêu?

2BR+ tòa M khoảng 98m² DTSD.

Tòa P có căn 2PN không?

Cơ cấu hiện tại không thể hiện 2BR+ tại tòa P. Reserve bắt đầu từ 3BR+ khoảng 158m².

Tòa P có private lift không?

100% căn tòa P được thiết kế với Private Lift Lobby.

Tòa M có private lift không?

Có ở một số cấu hình, nổi bật là căn 3BR+ khoảng 132m².

Maison Privée có Duplex không?

Có tại tòa P, diện tích khoảng 288m², phòng khách thông tầng tới khoảng 7m.

Penthouse rộng bao nhiêu?

Tòa M khoảng 273m²; tòa P khoảng 318–398m².

Maison Privée có bao nhiêu tiện ích?

68 trải nghiệm đa tầng, phân bố tại các tầng 1, 2, 3, 13, 20 và 35.

Có bể bơi bốn mùa không?

Có trong cụm Wellness Suite tầng 2.

Có hồ bơi vô cực không?

Có tại The Crest 35.

Có garage siêu xe không?

Có 7 Private Car Garages theo phương án hiện tại.

Chỗ đỗ xe có tỷ lệ bao nhiêu?

Phương án hiện tại thể hiện parking ratio 1:1. Quyền sử dụng cụ thể phải xem chính sách bán hàng/HĐMB.

Maison Privée có đạt WELL chưa?

Chưa nên gọi là đã đạt. Dự án đang hướng tới WELL for Residential Pre-Certification.

Booking Maison Privée bao nhiêu?

Phương án hiện tại sử dụng mức ký quỹ có hoàn lại 200 triệu đồng.

Có phải chỉ thanh toán 35% trước bàn giao?

Một trong các phương án thanh toán hiện tại được thiết kế theo hướng khoảng 35% trước bàn giao dự kiến, 60% tại bàn giao và 5% ở mốc sổ hồng.

Giá rumor Maison Privée hiện khoảng bao nhiêu?

Mức giá rumor đang được nhắc tới là khoảng 198 triệu đồng/m². Mức này chưa bao gồm VAT, chưa bao gồm phí bảo trì và chưa trừ các chính sách bán hàng hoặc chiết khấu. Đây chưa phải bảng giá chính thức hay giá thanh toán cuối cùng.

Maison Privée giá bao nhiêu?

Giá chính thức cần căn cứ bảng giá do chủ đầu tư phát hành. Giá rumor trên thị trường không nên coi là giá chính thức.

Khi nào Maison Privée mở bán?

CapitaLand đang đặt kế hoạch cho một đợt preview đặc biệt trong Quý IV/2026. (CapitaLand)

Khi nào Maison Privée bàn giao?

Kế hoạch công bố trước đây đặt mốc hoàn thành Quý I/2029; phương án thanh toán hiện sử dụng Quý IV/2029 làm mốc bàn giao dự kiến. Mốc ràng buộc phải theo HĐMB.

Kết luận: Maison Privée thực sự khác biệt ở đâu?

Maison Privée có nhiều chi tiết dễ tạo chú ý:

• 68 tiện ích.
• Garage siêu xe.
• Hồ bơi vô cực.
• Whisky Club.
• Wellness Suite.
• WELL.

Nhưng nếu chỉ dùng những yếu tố đó để đánh giá dự án thì vẫn chưa đủ.

Giá trị cốt lõi của Maison Privée nằm sâu hơn.

Thứ nhất là vị trí.

Dự án được đặt trong Ciputra – một môi trường sống đã có cư dân, trường học và hệ tiện ích thay vì một khu đô thị phải bắt đầu từ con số 0.

Thứ hai là diện tích.

Căn nhỏ nhất đã gần 100m² và Reserve bắt đầu từ khoảng 158m². Đây là lựa chọn có chủ đích trong một thị trường ngày càng tối ưu căn hộ xuống 50–80m².

Thứ ba là privacy.

Tòa M đã có những dòng private lift; tòa P đưa yếu tố này lên 100% căn hộ.

Thứ tư là sự phân tầng sản phẩm.

308 căn tòa M phục vụ nhóm luxury rộng hơn.

182 căn Maison Privée Reserve hướng tới khách cần một cấp độ riêng tư và diện tích lớn hơn.

Vì vậy, Maison Privée không nên được đánh giá bằng một câu đơn giản:

“Có đáng 198, 200 hay 250 triệu/m² không?”

Đặc biệt, mức rumor khoảng 198 triệu đồng/m² hiện chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chưa trừ chính sách bán hàng hoặc chiết khấu, nên không thể dùng trực tiếp để tính tổng giá thanh toán cuối cùng.

Khi bảng giá chính thức xuất hiện, câu hỏi đúng phải là:

Với đúng căn này, người mua phải trả bao nhiêu premium cho vị trí Ciputra, diện tích lớn, private lift, wellness và chất lượng công trình mới – và những giá trị đó có thực sự phù hợp với nhu cầu của gia đình hay không?

Nếu câu trả lời là có, Maison Privée có cơ sở trở thành một lớp căn hộ mới đáng chú ý trong hệ sinh thái Ciputra.

Nếu không sử dụng những giá trị đó, người mua vẫn có nhiều lựa chọn khác ngay trong hệ căn hộ Ciputra đang vận hành với tổng vốn thấp hơn.

Đó cũng là cách VGLand sẽ tiếp tục đánh giá Maison Privée khi bảng giá, chính sách bán hàng và quỹ căn chính thức được phát hành: không chỉ nhìn dự án đẹp đến đâu, mà nhìn đúng căn – đúng giá – đúng nhu cầu.