The Legatus 22 Liễu Giai: Toàn cảnh dự án căn hộ trung tâm Ba Đình mới nhất 2026

Cập nhật: 05/10/2026

The Legatus là dự án căn hộ, căn hộ khách sạn và thương mại dịch vụ được phát triển tại 22 Liễu Giai, phường Ngọc Hà, Hà Nội, trên khu đất của khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam trước đây. Trong hồ sơ pháp lý của Thành phố, dự án mang tên Cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam – The Boulevard, trong khi The Legatus là tên thương mại được sử dụng trong giai đoạn triển khai hiện nay.

Đây là một dự án có quy mô tương đối nhỏ nếu đặt cạnh các đại đô thị mới của Hà Nội, với diện tích khu đất 1.328,77 m², một tòa nhà cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm, tổng cộng 112 sản phẩm. Cơ cấu hiện được giới thiệu gồm 70 căn hộ để ở và 42 căn hộ khách sạn, với dải sản phẩm từ 1PN+ khoảng 60 m² đến Duplex/Penthouse có diện tích lên tới 482 m².

Giá trị của The Legatus vì vậy không nằm ở một quần thể hàng chục hecta với hệ tiện ích khép kín, mà nằm ở khả năng đưa một nguồn cung căn hộ mới vào khu vực nội đô đã phát triển gần như hoàn chỉnh. Trong bối cảnh phần lớn nguồn cung căn hộ mới của Hà Nội đang dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị, yếu tố này tạo nên vị thế riêng cho dự án, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về giá bán, tiêu chuẩn hoàn thiện, vận hành và pháp lý của từng loại sản phẩm.

Tổng quan dự án The Legatus

Hạng mục	Thông tin
Tên thương mại	The Legatus
Tên trong hồ sơ pháp lý	Cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam – The Boulevard
Địa chỉ	22 Liễu Giai, phường Ngọc Hà, Hà Nội
Chủ đầu tư pháp lý	Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Việt – Úc
Quan hệ doanh nghiệp	Thành viên NHS Group
Diện tích khu đất	1.328,77 m²
Quy mô công trình	25 tầng nổi, 3 tầng hầm
Tổng số sản phẩm	112 căn
Căn hộ để ở	70 căn
Căn hộ khách sạn	42 căn
Dòng sản phẩm	1PN+, 2PN, 2PN+, 3PN, Duplex/Penthouse
Khoảng diện tích	60,53 – 482 m²
Tư vấn thiết kế	Ecoland
Thiết kế kiến trúc	studioMilou Việt Nam
Tư vấn chiến lược	NewX Estate
Đơn vị thi công	LIDECO 1
Tư vấn quản lý vận hành	Savills Việt Nam
Tiến độ hiện tại	Đang thi công phần móng
Hoàn thành móng dự kiến	Tháng 12/2026
Cất nóc dự kiến	Tháng 9/2027
Bàn giao dự kiến	Quý II/2028
Giá bán	Chưa chốt trong bài khi chưa có bảng giá chính thức đủ cơ sở đối chiếu

Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Việt – Úc được hồ sơ dự án giới thiệu là thành viên NHS Group. Hệ thống đối tác tham gia gồm Ecoland ở vai trò tư vấn thiết kế, studioMilou Việt Nam phụ trách thiết kế kiến trúc, NewX Estate tư vấn chiến lược, LIDECO 1 thi công và Savills Việt Nam tư vấn quản lý vận hành.

Vị trí The Legatus 22 Liễu Giai

The Legatus nằm trên phố Liễu Giai, trong vùng đô thị trung tâm kết nối trực tiếp với các trục Kim Mã, Nguyễn Chí Thanh, Đào Tấn, Văn Cao và khu vực Hồ Tây. Đây là một vị trí có đặc điểm khá khác so với phần lớn dự án căn hộ mới của Hà Nội bởi nhu cầu nhà ở, thương mại, văn phòng và lưu trú quốc tế xung quanh đã hình thành từ lâu, thay vì phải chờ các khu đô thị mới phát triển cư dân trong nhiều năm.

Trong bán kính di chuyển ngắn quanh dự án có Lotte Center Hanoi, Capital Place, Daeha Business Center, Daewoo Hotel, hệ thống đại sứ quán, văn phòng doanh nghiệp nước ngoài, nhà hàng, siêu thị và dịch vụ tập trung trên các trục Liễu Giai – Linh Lang – Đào Tấn – Kim Mã. Khu vực cũng tiếp cận thuận lợi với Hồ Tây, Công viên Thủ Lệ, khu Ba Đình, Hồ Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Tây Hồ.

Dữ liệu kết nối trong hồ sơ dự án xếp Lotte Center vào vùng di chuyển rất ngắn; Đại sứ quán Nhật Bản, Australia và Hồ Tây vào khoảng 5 phút; Hồ Hoàn Kiếm, Quảng trường Ba Đình và khu vực Cầu Giấy khoảng 10 phút; Trung tâm Hội nghị Quốc gia khoảng 15 phút và sân bay Nội Bài khoảng 30 phút. Những con số này mang tính tham khảo trong điều kiện giao thông thuận lợi, bởi thời gian thực tế tại khu trung tâm Hà Nội có thể thay đổi đáng kể theo khung giờ.

Giá trị của vị trí Liễu Giai đối với người mua ở

Người mua The Legatus để ở có thể tận dụng ngay hệ sinh thái đô thị đã hiện hữu thay vì phụ thuộc vào tiện ích nội khu. Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu ngoại giao và các không gian công cộng đều đã vận hành quanh Ba Đình.

Yếu tố này đặc biệt phù hợp với gia đình đang sinh sống tại Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ hoặc Cầu Giấy nhưng muốn chuyển sang một căn hộ mới mà không thay đổi quá nhiều bản đồ sinh hoạt hàng ngày. Người đang khảo sát nguồn cung nội đô có thể xem thêm Hanoi Orchard Park tại 6–8 Chùa Bộc để so sánh một dự án mới khác trong vùng lõi Hà Nội.

Điểm đánh đổi là mật độ đô thị cao. Người mua cần kiểm tra kỹ hướng căn, khoảng lùi với các công trình xung quanh, tiếng ồn giao thông, hướng nắng, khả năng quan sát và mật độ phương tiện vào giờ cao điểm thay vì chỉ đánh giá dự án qua địa chỉ Liễu Giai.

Metro số 5 tạo thêm lớp kết nối mới cho Liễu Giai

Một thay đổi hạ tầng đáng chú ý đối với The Legatus là tuyến đường sắt đô thị số 5 Văn Cao – Ngọc Khánh – Láng – Hòa Lạc. Hà Nội phê duyệt phương án tuyến tại Quyết định số 4602/QĐ-UBND ngày 04/09/2025, với tuyến chính dài khoảng 39,6 km. Cổng thông tin Hà Nội.

Dự án metro số 5 được khởi công ngày 19/12/2025. Tuyến bắt đầu tại khu vực Văn Cao – Hoàng Hoa Thám và đi ngầm dưới Văn Cao, Liễu Giai, Nguyễn Chí Thanh, Trần Duy Hưng trước khi chuyển sang hành lang phía Tây. Đây là hạ tầng có liên hệ trực tiếp với hành lang đô thị The Legatus đang tọa lạc. Thông tin khởi công tuyến số 5.

Metro số 5 có thể bổ sung một phương thức di chuyển mới từ Ba Đình sang khu vực phía Tây và kết nối tiếp với mạng lưới đường sắt đô thị trong tương lai. Tuy nhiên, đây vẫn là hạ tầng đang xây dựng, do đó không nên biến metro thành cơ sở duy nhất để định giá The Legatus hoặc mặc định giá căn hộ sẽ tăng chỉ vì nằm gần tuyến đường sắt đô thị. VGLand đã phân tích riêng chủ đề này trong bài TOD Hà Nội: Metro sẽ không làm mọi bất động sản quanh ga tăng giá.

The Legatus trong bối cảnh nguồn cung căn hộ lõi Hà Nội

Thị trường căn hộ Hà Nội những năm gần đây có nguồn cung mới tương đối lớn nhưng phần lớn nằm ngoài vùng lõi. Số liệu CBRE được sử dụng trong bộ thông tin The Legatus cho thấy quý I/2026 ghi nhận khoảng 8.010 căn mở bán mới, mức cao nhất của quý đầu năm kể từ 2021, nhưng khoảng 79% nguồn cung mới nằm ngoài lõi đô thị. Trong cơ cấu này, 42% đến từ các đại đô thị khu vực Văn Giang, 37% tập trung tại Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh, trong khi nguồn cung từ dự án mới tại khu trung tâm chỉ chiếm khoảng 1%.

Xu hướng này có nguyên nhân tương đối rõ: quỹ đất trung tâm hạn chế hơn, quy hoạch nội đô kiểm soát mật độ, chiều cao và dân số chặt chẽ, trong khi những khu đất đủ lớn để phát triển dự án mới ngày càng ít. Nguồn cung quy mô lớn vì vậy chủ yếu dịch chuyển ra các vùng mới của Hà Nội và khu vực giáp ranh.

Đối với The Legatus, tính khan hiếm không nằm ở việc Hà Nội thiếu căn hộ nói chung, mà nằm ở việc nguồn cung căn hộ mới ngay trong vùng lõi Ba Đình rất nhỏ so với toàn thị trường.

Mặt bằng giá căn hộ cao cấp quanh Liễu Giai

Nhóm dự án cao cấp được khảo sát trong bán kính khoảng 5 km quanh Liễu Giai trong bộ tài liệu The Legatus cho thấy mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại khu vực trung tâm đã ở mức tương đối cao. Bộ dữ liệu tham chiếu gồm Heritage West Lake, Sun Grand City Thụy Khuê, Vinhomes Metropolis, Hanoi Signature, The Nelson, Starlake The Prime, Grandeur Palace và Sun Feliza Suites ghi nhận mức trung bình khoảng 217 triệu đồng/m²; nhiều dự án nằm trong khoảng trên 170 triệu đồng/m² đến trên 250 triệu đồng/m², một số sản phẩm đặc biệt cao hơn đáng kể.

Đây là dữ liệu thị trường tham khảo chứ không phải mức giá của The Legatus. Khi dự án có bảng giá chính thức, việc so sánh cần thực hiện theo từng loại sản phẩm, diện tích, pháp lý, thời điểm bàn giao, tiêu chuẩn hoàn thiện và khả năng vận hành cho thuê thay vì chỉ đặt hai con số giá/m² cạnh nhau.

Chủ đầu tư The Legatus và nền tảng NHS Group

Chủ thể pháp lý được Hà Nội giao đất để thực hiện dự án là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Việt – Úc.

Theo hồ sơ giới thiệu The Legatus, doanh nghiệp là thành viên NHS Group. Quá trình phát triển của nhóm được giới thiệu bắt đầu từ hoạt động tư vấn thiết kế kiến trúc và thi công công trình, mở rộng sang đầu tư nhà cao tầng, khách sạn, thương mại dịch vụ tại Hà Nội, sau đó tiếp tục sang khu công nghiệp và khu đô thị tại các địa phương khác.

Một số dự án tại Hà Nội được NHS Group đưa vào hồ sơ năng lực gồm Helios Tower tại 75 Tam Trinh, bàn giao năm 2017; NHS Center tại 214 Hào Nam, bàn giao năm 2019; Golden Field tại Mỹ Đình, bàn giao năm 2019; NHS Apartment tại 18 Nguyễn Hy Quang, bàn giao năm 2022.

Thông tin này có thể được sử dụng để tham khảo lịch sử phát triển dự án của nhóm doanh nghiệp, trong khi các vấn đề liên quan đến pháp lý và trách nhiệm với The Legatus vẫn cần căn cứ vào đúng pháp nhân Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Việt – Úc.

studioMilou thiết kế kiến trúc The Legatus

Kiến trúc The Legatus được giao cho studioMilou Việt Nam. Theo hồ sơ dự án, studioMilou là văn phòng kiến trúc quốc tế do Jean-François Milou thành lập năm 1988, hiện diện tại Paris, Singapore, Hà Nội và Melbourne. National Gallery Singapore là một trong những công trình nổi bật; The Avenir Singapore cũng được sử dụng làm dự án tham chiếu trong tài liệu giới thiệu The Legatus.

Đối với The Legatus, kiến trúc có vai trò đặc biệt bởi khu đất nhỏ và công trình phát triển theo chiều cao. Giá trị sử dụng phụ thuộc đáng kể vào cách bố trí lõi thang, hành lang, các mặt thoáng, khu tiện ích, khoảng lùi và cách phân tầng giữa căn hộ để ở với căn hộ khách sạn.

Quy mô và cấu trúc tòa nhà The Legatus

The Legatus gồm 25 tầng nổi và 3 tầng hầm, được phân chia rõ về công năng. Ba tầng hầm dành cho đỗ xe và các hạng mục kỹ thuật. Tầng 1–2 là sảnh và thương mại dịch vụ. Tầng 3–8 là căn hộ để ở. Tầng 9–10 bố trí căn hộ khách sạn và Duplex. Tầng 11–14 tiếp tục là căn hộ khách sạn. Tầng 15–20 quay lại khối căn hộ để ở. Tầng 21–23 là căn hộ khách sạn, còn tầng 24–25 bố trí căn hộ khách sạn và Duplex. Phần tầng thượng dành cho tiện ích.

Cấu trúc này tạo nên đặc điểm đáng chú ý: căn hộ để ở và căn hộ khách sạn được bố trí trong cùng một tòa nhà nhưng tại các tầng khác nhau. Vì vậy, khi nghiên cứu bảng hàng The Legatus, việc xác định tầng và mã căn quan trọng hơn tên gọi sản phẩm. Hai căn có cùng số phòng ngủ và diện tích gần nhau nhưng thuộc hai nhóm công năng khác nhau có thể khác nhau về mục đích sử dụng, quyền sở hữu, phương thức khai thác và thanh khoản khi bán lại.

Mặt bằng và cơ cấu 112 căn hộ The Legatus

Cơ cấu sản phẩm của dự án khá rộng, từ căn 1PN+ khoảng 60 m² cho tới Duplex/Penthouse gần 500 m².

Dòng sản phẩm	Diện tích	Số lượng
1PN+	60,53 – 65,63 m²	18 căn
2PN	70,57 – 96,82 m²	42 căn
2PN+	102,98 – 107,03 m²	27 căn
3PN	110,90 – 203,80 m²	20 căn
Duplex/Penthouse	198,68 – 482 m²	5 căn
Tổng		112 căn

Căn 1PN+

18 căn 1PN+ có diện tích từ khoảng 60,53 đến 65,63 m², là nhóm có tổng giá trị tài sản có khả năng thấp nhất trong dự án nếu cùng điều kiện tầng và tiêu chuẩn. Loại căn này phù hợp với người độc thân, cặp vợ chồng nhỏ, người mua căn thứ hai tại trung tâm hoặc nhà đầu tư hướng tới tệp khách thuê cá nhân có thu nhập cao.

Khả năng khai thác cho thuê sẽ phụ thuộc rất lớn vào giá mua. Bất động sản trung tâm có đơn giá cao thường không tạo tỷ suất thuê lớn nếu tính trên toàn bộ giá vốn, vì vậy không nên đồng nhất “dễ cho thuê” với “lợi suất cao”.

Căn 2PN

The Legatus có 42 căn 2PN, nhiều nhất trong toàn bộ cơ cấu sản phẩm, với diện tích khoảng 70,57–96,82 m². Khoảng diện tích này tương đối linh hoạt cho cả nhu cầu ở thực và cho thuê. Căn gần 70–80 m² phù hợp người mua ưu tiên tổng vốn, trong khi các căn trên 90 m² có thể mang lại không gian sinh hoạt thoải mái hơn.

Căn 2PN+

27 căn 2PN+ có diện tích khoảng 102,98–107,03 m². Đây là nhóm có diện tích khá rộng đối với căn hai phòng ngủ, phù hợp người mua đề cao phòng khách, khu bếp và không gian bổ trợ hơn số lượng phòng ngủ.

Tổng cộng 2PN và 2PN+ chiếm 69/112 sản phẩm, tương đương phần lớn nguồn cung của toàn dự án. Điều này cũng tương đối phù hợp với đặc điểm thị trường thuê cao cấp tại Ba Đình, nơi căn 2–3 phòng ngủ thường được nhóm khách doanh nghiệp và gia đình chuyên gia quan tâm.

Căn 3PN

The Legatus có 20 căn 3PN, với biên độ diện tích rất rộng từ khoảng 110,90 đến 203,80 m². Khoảng cách diện tích lớn cho thấy các căn 3PN không nên được xem là một nhóm đồng nhất. Căn khoảng 110–130 m² và căn gần 200 m² khác nhau đáng kể về tổng giá trị, nhóm khách hàng, khả năng cho thuê và thanh khoản.

Người mua để ở lâu dài nên xem kỹ chiều rộng phòng khách, khoảng cách giữa các phòng ngủ, số mặt thoáng, không gian bếp, logia, kho và chất lượng view thay vì tập trung vào đơn giá.

Duplex và Penthouse

Dự án chỉ có 5 căn Duplex/Penthouse, diện tích từ khoảng 198,68 đến 482 m². Đây là nhóm sản phẩm có độ hiếm cao nhất nhưng cũng có tổng giá trị lớn nhất và thị trường thứ cấp hẹp hơn.

Người mua cần đánh giá khả năng sử dụng thực tế, phần diện tích thông tầng, chiều cao trần, hướng view, vị trí thang, không gian ngoài trời nếu có và mức phí vận hành tương ứng. Với tài sản diện tích vài trăm mét vuông, thanh khoản khi bán lại thường phụ thuộc vào một nhóm khách hàng rất nhỏ, do đó tính độc bản và tính thanh khoản phải được đánh giá đồng thời.

Tiện ích The Legatus

Hệ tiện ích của The Legatus được phát triển theo mô hình một tòa nhà cao cấp có dịch vụ, thay vì xây dựng một khuôn viên nội khu lớn.

Danh mục tiện ích dự kiến được chia thành bốn nhóm chính. Nhóm gặp gỡ và ẩm thực gồm lounge, thư viện, café, nhà hàng Nhật, bar tầng 2, rooftop bar, phòng cigar, phòng tiệc, phòng họp riêng và bếp phục vụ. Nhóm sức khỏe và thư giãn gồm bể bơi người lớn, bể bơi trẻ em, gym, yoga, khu chăm sóc riêng và không gian ngồi ngoài trời. Nhóm gia đình và giải trí gồm phòng xem phim, khu vui chơi trẻ em trong nhà, sân chơi ngoài trời trên tầng thượng và phòng sinh hoạt cộng đồng. Nhóm đón tiếp và dịch vụ gồm lễ tân, nhận bưu phẩm, tiếp nhận đồ giặt, an ninh, vệ sinh, kỹ thuật và bảo trì theo nhu cầu.

Các không gian khác được giới thiệu gồm sauna, restaurant, phòng VIP/cigar lounge, phòng tiệc và khu nghỉ trên cao. Khu tầng thượng được định hướng có bể bơi với tầm nhìn về phía Hồ Tây cùng không gian dành cho sinh hoạt gia đình.

Với quỹ đất 1.328,77 m², khả năng vận hành tiện ích sẽ quan trọng không kém số lượng tiện ích. Người mua nên quan tâm thêm đến diện tích thực, giờ hoạt động, đối tượng được sử dụng, mức phí dịch vụ và việc phân chia tiện ích giữa cư dân căn hộ ở với khách lưu trú trong khối căn hộ khách sạn.

Dịch vụ và định hướng vận hành

Savills Việt Nam được giới thiệu ở vai trò tư vấn quản lý vận hành, chưa nên đồng nhất với một cam kết rằng Savills chắc chắn là đơn vị trực tiếp quản lý tòa nhà trong toàn bộ thời gian sau bàn giao nếu hợp đồng cuối cùng chưa được công bố.

Định hướng dịch vụ hiện bao gồm lễ tân, kiểm soát an ninh, vận hành kỹ thuật, bảo trì và hỗ trợ cư dân. Hệ thống dịch vụ cũng đề cập khả năng hỗ trợ đa ngôn ngữ, một yếu tố phù hợp với vị trí nằm trong khu vực có lượng chuyên gia và cộng đồng quốc tế tương đối lớn.

Với mô hình vừa có căn hộ ở vừa có căn hộ khách sạn, chất lượng quản lý tòa nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới trải nghiệm ở và khả năng khai thác tài sản cho thuê sau này.

Tiêu chuẩn bàn giao dự kiến của The Legatus

Một trong những điểm đáng chú ý của dự án là danh mục vật liệu và thiết bị dự kiến khá cao so với phân khúc căn hộ phổ thông.

Cửa, khóa và sàn căn hộ

Cửa ra vào và cửa thông phòng dự kiến sử dụng hệ thống của Eurowindow và An Cường. Khóa cửa dự kiến sử dụng Kaadas, trong khi sàn căn hộ có lớp lót cách âm và chống ẩm nhập khẩu từ Malaysia hoặc sản phẩm tương đương.

Thiết bị phòng tắm

Thiết bị vệ sinh được định hướng lựa chọn từ các thương hiệu như Duravit, Grohe và Gessi hoặc sản phẩm tương đương.

Thiết bị và nội thất bếp

Khu bếp dự kiến trang bị bếp từ, vi sóng, máy hút mùi, chậu rửa và máy rửa bát từ các thương hiệu như Hafele, Franke và Bosch. Hệ tủ sử dụng MDF chống ẩm và các cấu phần từ An Cường hoặc sản phẩm nhập khẩu tương đương.

Điều hòa và thiết bị điện

Căn hộ được định hướng sử dụng hệ thống điều hòa trung tâm thông minh VRV âm trần nối ống gió của Daikin hoặc Mitsubishi. Công tắc và ổ cắm sử dụng các thương hiệu như EFAPEL, Legrand, Schneider hoặc sản phẩm tương đương.

Điểm cần lưu ý là toàn bộ danh mục trên được xác định là tiêu chuẩn bàn giao dự kiến. Khi ký hợp đồng, người mua cần căn cứ vào phụ lục vật liệu và thiết bị đính kèm HĐMB, bởi tên thương hiệu, model, xuất xứ và điều khoản “hoặc tương đương” mới là cơ sở cuối cùng để xác định tiêu chuẩn bàn giao thực tế.

Pháp lý The Legatus 22 Liễu Giai

Lịch sử pháp lý của dự án kéo dài nhiều năm do đây là dự án cải tạo, xây dựng lại một khu tập thể cũ chứ không phải phát triển trên khu đất trống.

UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4587/QĐ-UBND ngày 31/08/2018 chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và Quyết định số 1626/QĐ-UBND ngày 20/03/2023 điều chỉnh chủ trương đầu tư. Hai quyết định này tiếp tục được dẫn lại trong quyết định giao đất năm 2025.

Mốc pháp lý quan trọng tiếp theo là Quyết định số 3194/QĐ-UBND ngày 25/06/2025, theo đó Hà Nội giao 1.328,77 m² đất tại 22 Liễu Giai cho Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Việt – Úc để triển khai dự án. Nguồn UBND TP Hà Nội.

Trong tổng diện tích này, 1.202,77 m² được sử dụng để xây dựng nhà ở chung cư; 126 m² nằm trong phạm vi mở đường theo quy hoạch và phải bàn giao cho địa phương quản lý sau khi hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.

Thời hạn sử dụng đất và vấn đề sở hữu

Quyết định giao đất xác định chủ đầu tư được sử dụng đất đến hết ngày 31/08/2068, trong khi chủ sở hữu căn hộ ở được sử dụng ổn định lâu dài.

Chi tiết này cần được đọc cùng cơ cấu sản phẩm của The Legatus: dự án có 70 căn hộ để ở và 42 căn hộ khách sạn. Do đó, không nên sử dụng một cách khái quát câu “112 căn The Legatus đều sở hữu lâu dài”. Quyết định của Thành phố nêu rõ chế độ ổn định lâu dài đối với chủ sở hữu căn hộ ở; với nhóm căn hộ khách sạn, người mua cần kiểm tra cụ thể loại đất, công năng, thời hạn sở hữu, nội dung hợp đồng và hồ sơ pháp lý áp dụng cho từng sản phẩm.

Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất khi chọn căn tại dự án.

Điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai

Bài viết này chưa sử dụng thông tin “The Legatus đã đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai” như một dữ kiện pháp lý đã xác nhận.

Trước thời điểm đặt cọc hoặc ký HĐMB, người mua nên yêu cầu đối chiếu đầy đủ hồ sơ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ nghiệm thu móng nếu thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu, văn bản đủ điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, bảo lãnh ngân hàng nếu áp dụng và mẫu hợp đồng chính thức.

Việc văn phòng bán hàng hoạt động hoặc dự án bắt đầu nhận khách không có nghĩa tự động rằng mọi điều kiện pháp lý cho từng hình thức giao dịch đã hoàn tất.

Tiến độ The Legatus mới nhất 2026

Hình ảnh công trường tháng 9/2026 cho thấy dự án đang triển khai phần móng. Lịch xây dựng dự kiến hiện gồm bốn mốc chính:

• Tháng 12/2026: hoàn thành móng;
• Tháng 4/2027: hoàn thành sàn tầng 5;
• Tháng 9/2027: cất nóc;
• Quý II/2028: bàn giao.

The Legatus có tới ba tầng hầm và nằm trong khu vực nội đô có mật độ xây dựng cao, vì vậy giai đoạn thi công phần ngầm là một checkpoint đáng theo dõi. Sau khi hoàn thành móng và tầng hầm, tốc độ lên thân sẽ giúp đánh giá rõ hơn khả năng bám sát kế hoạch cất nóc tháng 9/2027 và bàn giao quý II/2028.

Giá bán The Legatus bao nhiêu?

Tại thời điểm cập nhật bài viết, VGLand chưa đưa một con số giá bán cụ thể vào pillar khi chưa có bảng giá chính thức theo từng mã căn và chính sách bán hàng đủ cơ sở đối chiếu.

Điều này đặc biệt quan trọng với The Legatus bởi cùng một tòa nhà có nhiều biến số ảnh hưởng tới giá trị: căn hộ để ở hay căn hộ khách sạn; diện tích; tầng; hướng và view; loại căn thường, Duplex hay Penthouse; tiêu chuẩn bàn giao; lịch thanh toán; chính sách tài chính và hỗ trợ vay; thời điểm bàn giao; quyền sở hữu và công năng pháp lý của sản phẩm.

Mức giá khoảng 200 triệu đồng/m² trở lên đã xuất hiện phổ biến tại nhiều dự án cao cấp khu trung tâm trong bộ dữ liệu tham chiếu của dự án, nhưng điều đó không có nghĩa mọi mức giá của The Legatus đều hợp lý. Khi giá chính thức được công bố, cách phân tích phù hợp hơn là tính tổng giá căn và premium so với tài sản cạnh tranh, sau đó đối chiếu với khả năng sử dụng, cho thuê và bán lại.

Tiềm năng cho thuê The Legatus

Vị trí Ba Đình – Liễu Giai tạo ra một nền cầu thuê tương đối khác so với nhiều khu vực khác của Hà Nội.

Dữ liệu Avison Young Vietnam Research Q1/2026 được sử dụng trong bộ thông tin dự án cho thấy giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A tại Hà Nội trung bình khoảng 35 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy khoảng 80–82%. Một số dự án đạt mức thuê 40–45 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy lên tới khoảng 90%. Nhóm khách chính là chuyên gia nước ngoài, khách doanh nghiệp và người thuê căn 2–3 phòng ngủ.

Riêng khu Ba Đình – Liễu Giai, dữ liệu thị trường được dự án tổng hợp ghi nhận mức thuê phổ biến của căn hộ cao cấp khoảng 1.200–2.500 USD/tháng, trong khi một số căn diện tích lớn và hoàn thiện cao cấp có thể vượt 3.000 USD/tháng. Nhóm khách thuê gồm chuyên gia, quản lý doanh nghiệp FDI, nhân sự ngoại giao và gia đình người nước ngoài lưu trú dài hạn.

Các mức trên chỉ là benchmark khu vực, không phải cam kết doanh thu của The Legatus.

Nhóm 2PN và 2PN+ có lợi thế tương đối

The Legatus có 69 căn thuộc nhóm 2PN và 2PN+, chiếm phần lớn dự án. Đây cũng là phân khúc phù hợp với nhóm thuê doanh nghiệp hoặc gia đình chuyên gia được ghi nhận trong dữ liệu căn hộ dịch vụ Hà Nội.

Khả năng khai thác thực tế sau bàn giao sẽ còn phụ thuộc giá mua ban đầu, mức hoàn thiện nội thất, phí quản lý, nguồn cung cạnh tranh, chất lượng vận hành và vị trí từng căn.

Tiềm năng đầu tư The Legatus

Nguồn cung mới tại lõi trung tâm hạn chế

Trong khi hàng nghìn căn hộ tiếp tục được bổ sung vào thị trường Hà Nội, phần lớn nằm ở các khu vực ngoài lõi. Nguồn cung mới tại Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Hai Bà Trưng chiếm tỷ trọng nhỏ hơn nhiều. Đây là yếu tố tạo độ hiếm cho một dự án mới tại 22 Liễu Giai.

Nhu cầu sử dụng đã hình thành

The Legatus nằm trong khu vực đã có văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, khu ngoại giao và cộng đồng quốc tế. Giá trị sử dụng của căn hộ không phụ thuộc vào việc chờ một khu đô thị hoàn thiện trong tương lai.

Nguồn cung chỉ 112 sản phẩm

Tổng số sản phẩm tương đối nhỏ, trong đó chỉ có 70 căn hộ để ở. Với nhóm khách thực sự muốn mua một căn hộ mới trong khu Liễu Giai – Ba Đình, số lượng lựa chọn nội tại của dự án không lớn.

Metro số 5 tạo thêm kết nối phía Tây

Tuyến metro Văn Cao – Hòa Lạc đi ngầm dọc Liễu Giai và Nguyễn Chí Thanh có thể nâng chất lượng kết nối giao thông công cộng của khu vực trong dài hạn.

Tuy nhiên, tất cả những lợi thế trên cuối cùng vẫn phải quy về giá vốn. Bất động sản có vị trí hiếm không đồng nghĩa mọi mức giá đều mang lại hiệu quả đầu tư tốt. Có thể đọc thêm Bản đồ hành lang việc làm Hà Nội để đặt Liễu Giai – Ba Đình trong cấu trúc việc làm và nhu cầu thuê của thành phố.

Những rủi ro và điểm cần kiểm tra trước khi mua

Phân biệt căn hộ ở và căn hộ khách sạn

Đây là vấn đề quan trọng nhất của The Legatus. Người mua cần xác định rõ mã căn thuộc nhóm nào, công năng pháp lý, thời hạn sở hữu và loại hợp đồng tương ứng.

Giá mua có thể phản ánh trước phần lớn premium vị trí

Liễu Giai là khu vực có mặt bằng giá cao. Nếu giá mở bán đã cộng gần hết premium về vị trí, nguồn cung hiếm, nội thất và kỳ vọng metro thì biên tăng giá ngắn hạn có thể không lớn.

Quy mô khu đất nhỏ

Diện tích chỉ hơn 1.300 m² giới hạn khả năng phát triển cảnh quan mặt đất. Người mua ưu tiên khuôn viên lớn, sân chơi, công viên và môi trường kiểu khu đô thị có thể không phù hợp.

Vận hành hỗn hợp

Tòa nhà vừa có căn hộ để ở vừa có căn hộ khách sạn, vì vậy chất lượng phân luồng cư dân, khách lưu trú, thang máy, sảnh và tiện ích sẽ ảnh hưởng đáng kể đến trải nghiệm sống.

Tiến độ vẫn đang ở giai đoạn đầu

Dự án mới đang thi công móng trong năm 2026. Khoảng thời gian tới bàn giao quý II/2028 còn khá dài, cần tiếp tục theo dõi các mốc hoàn thành móng, hầm, lên thân và cất nóc.

The Legatus phù hợp với ai?

Người đang sống và làm việc quanh Ba Đình

Đây là nhóm phù hợp nếu mục tiêu là nâng cấp chất lượng căn hộ nhưng không muốn thay đổi môi trường sống, trường học, công việc hoặc mạng lưới gia đình.

Người mua để tích sản dài hạn

Nguồn cung căn hộ mới trong lõi Ba Đình không nhiều, vì vậy The Legatus có thể phù hợp với người muốn giữ một tài sản trung tâm trong thời gian dài hơn là tìm kiếm giao dịch lướt sóng.

Nhà đầu tư cho thuê

Vị trí gần khu ngoại giao và các cụm văn phòng tạo nền cầu thuê từ chuyên gia và quản lý. Nhóm căn 2PN và 2PN+ có cơ cấu tương đối phù hợp với nhu cầu này.

Người đang vận hành căn hộ dịch vụ tại Ba Đình

Một tài sản mới tại cùng khu vực có thể phù hợp với người đã hiểu tệp khách ngoại quốc, có sẵn mạng lưới quản lý tài sản hoặc đang vận hành các căn cho thuê quanh Kim Mã – Liễu Giai – Đào Tấn – Linh Lang.

Có nên mua The Legatus 22 Liễu Giai?

The Legatus đáng đưa vào danh sách nghiên cứu nếu tiêu chí chính là một căn hộ mới tại vùng lõi Ba Đình.

Dự án có bốn nền tảng khá rõ: địa chỉ 22 Liễu Giai, nguồn cung chỉ 112 sản phẩm, mạng lưới ngoại giao – văn phòng – thương mại đã hình thành và khả năng tiếp cận metro số 5 trong tương lai. Kiến trúc do studioMilou thực hiện, tiêu chuẩn hoàn thiện được định hướng ở phân khúc cao và hệ tiện ích tập trung vào mô hình dịch vụ đô thị.

Điểm cần kiểm tra sâu nhất lại nằm ở chi tiết của từng căn. Một căn hộ để ở và một căn hộ khách sạn trong cùng The Legatus không nên được định giá theo cùng một logic. Căn 2PN 75 m² và căn 3PN gần 200 m² cũng hướng tới hai thị trường hoàn toàn khác nhau. Duplex 400–482 m² có tính độc bản cao nhưng khả năng thanh khoản không thể so với nhóm diện tích trung bình.

Đối với người mua ở, thứ tự ưu tiên hợp lý là pháp lý căn – mặt bằng – hướng và view – tiêu chuẩn bàn giao – giá mua. Đối với nhà đầu tư, nên bổ sung khả năng cho thuê, tỷ suất trên tổng giá vốn và thanh khoản thứ cấp trước khi tính tới kỳ vọng tăng giá.

Câu hỏi thường gặp về The Legatus

The Legatus ở đâu?

The Legatus tọa lạc tại 22 Liễu Giai, phường Ngọc Hà, Hà Nội, thuộc vùng đô thị Ba Đình cũ, gần Lotte Center, Đào Tấn, Kim Mã, Văn Cao và Hồ Tây.

The Legatus và The Boulevard có phải cùng một dự án?

Có. The Boulevard là tên xuất hiện trong hồ sơ pháp lý của dự án cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam tại 22 Liễu Giai; The Legatus là tên thương mại đang được sử dụng hiện nay.

Chủ đầu tư The Legatus là ai?

Chủ đầu tư pháp lý là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Việt – Úc, được tài liệu dự án giới thiệu là thành viên NHS Group.

The Legatus có bao nhiêu căn?

Dự án có 112 sản phẩm, gồm 70 căn hộ để ở và 42 căn hộ khách sạn.

The Legatus có bao nhiêu tầng?

Dự án gồm 25 tầng nổi và 3 tầng hầm.

Diện tích căn hộ The Legatus bao nhiêu?

Diện tích từ 60,53 m² đến 482 m², gồm các dòng 1PN+, 2PN, 2PN+, 3PN và Duplex/Penthouse.

The Legatus có sở hữu lâu dài không?

Quyết định giao đất của Hà Nội xác định chủ sở hữu căn hộ ở được sử dụng đất ổn định lâu dài, trong khi chủ đầu tư sử dụng đất đến 31/08/2068. Vì The Legatus còn có 42 căn hộ khách sạn, không nên mặc định toàn bộ sản phẩm đều có chế độ sở hữu giống nhau.

The Legatus khi nào bàn giao?

Lịch hiện tại dự kiến hoàn thành móng tháng 12/2026, cất nóc tháng 9/2027 và bàn giao quý II/2028.

Ai thiết kế The Legatus?

Thiết kế kiến trúc do studioMilou Việt Nam thực hiện; studioMilou được thành lập bởi kiến trúc sư Jean-François Milou.

Ai quản lý vận hành The Legatus?

Savills Việt Nam hiện được giới thiệu là đơn vị tư vấn quản lý vận hành của dự án.

Metro nào đi qua khu vực The Legatus?

Tuyến metro số 5 Văn Cao – Ngọc Khánh – Láng – Hòa Lạc đi ngầm dưới trục Văn Cao – Liễu Giai – Nguyễn Chí Thanh. Tuyến đã khởi công cuối năm 2025.

Giá The Legatus bao nhiêu?

Bài viết chưa sử dụng một mức giá cụ thể khi chưa có bảng giá chính thức theo từng mã căn đủ cơ sở đối chiếu. Khi có bảng hàng, cần phân tích riêng căn hộ để ở, căn hộ khách sạn, tầng, hướng, diện tích và chính sách thanh toán.

Kết luận

The Legatus là một dự án có cấu trúc khá khác phần lớn nguồn cung mới trên thị trường Hà Nội. Thay vì phát triển trên một khu đất lớn ở vùng đô thị mở rộng, dự án đưa 112 sản phẩm vào địa chỉ 22 Liễu Giai, giữa khu vực Ba Đình đã có hạ tầng, thương mại, văn phòng, ngoại giao và cộng đồng cư dân hình thành ổn định.

Dự án hiện có nền tảng pháp lý quan trọng gồm quyết định chủ trương đầu tư, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư và Quyết định 3194/QĐ-UBND giao 1.328,77 m² đất cho Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Việt – Úc. Công trình đang ở giai đoạn thi công móng và hướng tới mốc bàn giao quý II/2028.

Về sản phẩm, lợi thế của The Legatus nằm ở nguồn cung giới hạn, cơ cấu căn đa dạng, tiêu chuẩn bàn giao định hướng cao cấp và khả năng khai thác nhu cầu thực từ khu vực Liễu Giai – Kim Mã – Đào Tấn. Điểm cần phân tích kỹ nhất là sự khác biệt pháp lý giữa 70 căn hộ để ở và 42 căn hộ khách sạn, bởi đây có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thời hạn sở hữu, giá trị tài sản và khả năng bán lại.

Với người mua để ở, The Legatus phù hợp nhất khi vị trí Ba Đình thực sự mang lại giá trị sử dụng hàng ngày. Với nhà đầu tư, luận điểm nguồn cung hiếm và nhu cầu thuê có cơ sở, nhưng hiệu quả cuối cùng chỉ có thể đánh giá chính xác sau khi biết giá bán, chính sách thanh toán và pháp lý cụ thể của từng mã căn.

Đọc thêm trên VGLand

• Hanoi Orchard Park: dự án căn hộ 6–8 Chùa Bộc.
• TOD Hà Nội: Metro sẽ không làm mọi bất động sản quanh ga tăng giá.
• Bản đồ hành lang việc làm Hà Nội.
• Các dự án bất động sản Hà Nội.