Bất động sản Hà Nội

So sánh phí dịch vụ các tòa, phân khu Vinhomes Smart City năm 2026

Phí dịch vụ tại Vinhomes Smart City khác nhau theo tòa, tiêu chuẩn vận hành và tiện ích riêng. Bài viết so sánh biểu phí The Sapphire, The Miami, The Sakura, The Tonkin; hướng dẫn tính VAT, thời gian hỗ trợ và tổng chi phí hàng tháng.

Nhận bảng giá Zalo tư vấn

Toàn cảnh Vinhomes Smart City Tây Mỗ Đại Mỗ

Phí dịch vụ tại Vinhomes Smart City không áp dụng một mức duy nhất cho toàn bộ đại đô thị.

Các tòa Sapphire có mức phí khác Sapphire+, The Sakura và The Tonkin. Những dự án do nhà phát triển khác triển khai bên trong đại đô thị như Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Canopy Residences hay Lumière Evergreen còn có tiêu chuẩn vận hành, hệ tiện ích và chính sách hỗ trợ riêng.

Theo biểu phí được công bố trên nền tảng chính thức, đơn giá quản lý tại các tòa do Vinhomes công bố được tách thành hai phần:

So sánh phí dịch vụ Vinhomes Smart City — Phí dịch vụ tại Vinhomes Smart City khác nhau theo tòa, tiêu chuẩn vận hành và phạm vi tiện ích.

Phí quản lý trong nhà.
Phí quản lý ngoài nhà.

Dữ liệu công khai này được cập nhật vào tháng 9/2024. Đến ngày 28/7/2026, chưa tìm thấy một bảng công khai mới hơn thay thế toàn bộ mức phí theo từng tòa. Vì vậy, các con số dưới đây là mức công khai gần nhất, không thay cho thông báo thu phí hiện hành của Ban quản lý.

Trước khi mua hoặc thuê căn hộ, người đọc nên yêu cầu một trong bốn tài liệu:

Thông báo phí gần nhất trên ứng dụng cư dân.
Hóa đơn phí quản lý của căn hộ.
Phụ lục phí trong hợp đồng mua bán.
Xác nhận bằng văn bản của Ban quản lý tòa nhà.

Bảng so sánh nhanh phí dịch vụ các tòa Vinhomes Smart City

Bảng dưới đây cộng phí trong nhà và ngoài nhà theo dữ liệu công khai tháng 9/2024.

Cột “quy đổi sau VAT” được tính theo giả định biểu phí chưa gồm VAT 10%. Khi áp dụng thực tế, phải kiểm tra hóa đơn để tránh cộng VAT hai lần.

Phân khu/tòa	Trong nhà	Ngoài nhà	Tổng công bố	Quy đổi giả định sau VAT 10%	Mức tương đối
S1, S2, S3, S4	8.000	5.000	13.000 đồng/m²	14.300 đồng/m²	Thấp nhất
GS1, GS2, GS3	8.000	5.000	13.000 đồng/m²	14.300 đồng/m²	Thấp nhất
SA2, SA3, SA5	11.000	5.000	16.000 đồng/m²	17.600 đồng/m²	Trung bình
GS5, GS6	12.500	5.500	18.000 đồng/m²	19.800 đồng/m²	Khá cao
TK1	13.000	5.000	18.000 đồng/m²	19.800 đồng/m²	Khá cao
SA1	13.500	5.000	18.500 đồng/m²	20.350 đồng/m²	Cao
TK2	14.500	5.000	19.500 đồng/m²	21.450 đồng/m²	Cao nhất trong bảng công khai

Đơn vị trong bảng là đồng/m² diện tích sử dụng căn hộ/tháng. Mức phí theo từng nhóm tòa và sự khác biệt của SA1, TK2 được công bố trực tiếp trên trang dự án chính thức.

Kết luận nhanh

Nếu chỉ xét biểu phí công khai của nhóm tòa do Vinhomes quản lý:

Thấp nhất: S1–S4 và GS1–GS3, tổng 13.000 đồng/m² trước VAT giả định.
Cân bằng: SA2, SA3 và SA5, tổng 16.000 đồng/m².
Nhóm khoảng 18.000 đồng/m²: GS5, GS6 và TK1.
Cao hơn: SA1 ở mức 18.500 đồng/m².
Cao nhất: TK2 ở mức 19.500 đồng/m².

Tuy nhiên, không nên chọn căn chỉ vì phí thấp. Người mua còn phải so sánh:

Diện tích căn hộ.
Tiện ích riêng.
Chất lượng sảnh.
Số thang máy.
Mật độ căn trên tầng.
Bể bơi hoặc phòng chức năng.
Thời gian được hỗ trợ phí.
Giá mua căn hộ.
Phí gửi xe.
Mục tiêu ở hay cho thuê.

Bốn khái niệm thường bị nhầm

1. Biểu phí quản lý

Đây là đơn giá tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ trong một tháng.

Công thức cơ bản:

Phí quản lý hàng tháng = diện tích thông thủy × đơn giá dịch vụ.

Nguồn hướng dẫn chính thức năm 2026 cũng xác định phí quản lý được tính theo diện tích sử dụng thực tế của căn hộ.

2. Phí quản lý trong nhà

Phí trong nhà thường phục vụ những hoạt động thuộc phạm vi tòa nhà như:

Nhân sự Ban quản lý.
Lễ tân hoặc trực sảnh.
Bảo vệ.
Vệ sinh khu chung.
Vận hành thang máy.
Chiếu sáng hành lang.
Máy bơm và hệ thống kỹ thuật chung.
Kiểm soát ra vào.
Chăm sóc cảnh quan nội khu tòa.
Vận hành các phòng tiện ích thuộc tòa nếu có.

Phạm vi chính xác phải căn cứ hợp đồng dịch vụ và ngân sách vận hành của từng tòa.

3. Phí quản lý ngoài nhà

Phí ngoài nhà phục vụ hạ tầng và cảnh quan dùng chung của đại đô thị, có thể gồm:

An ninh khu đô thị.
Vệ sinh đường nội khu.
Chiếu sáng ngoài trời.
Chăm sóc cây xanh.
Vận hành công viên.
Kiểm soát giao thông.
Duy trì các không gian công cộng.
Hệ thống camera và trung tâm điều hành.

Đây là lý do người mua không được lấy riêng mức phí trong nhà rồi kết luận đó là toàn bộ phí dịch vụ.

4. Gói hỗ trợ hoặc miễn phí quản lý

Gói hỗ trợ là khoản chủ đầu tư hoặc nhà phát triển thanh toán thay cư dân trong một thời gian nhất định.

Ví dụ, một căn có biểu phí 20.000 đồng/m² không có nghĩa đơn giá bằng 0 khi được hỗ trợ. Biểu phí vẫn tồn tại, nhưng người mua chưa phải trực tiếp thanh toán trong thời gian hỗ trợ.

Khi hết ưu đãi, người sở hữu phải đóng theo mức đang áp dụng tại thời điểm đó.

Phí dịch vụ The Sapphire

Nhóm S1, S2, S3 và S4 có biểu phí công khai thấp nhất trong bảng:

Phí trong nhà: 8.000 đồng/m²/tháng.
Phí ngoài nhà: 5.000 đồng/m²/tháng.
Tổng: 13.000 đồng/m²/tháng.
Quy đổi giả định sau VAT 10%: 14.300 đồng/m²/tháng.

Đây là nhóm phù hợp với người ưu tiên:

Chi phí vận hành vừa phải.
Căn hộ có tổng giá dễ tiếp cận hơn.
Mua để cho thuê đại trà.
Không bắt buộc phải có tiện ích riêng quá nhiều trong tòa.
Tận dụng hệ công viên và tiện ích chung của đại đô thị.

Căn 55m² tại Sapphire đóng khoảng bao nhiêu?

Theo tổng phí 13.000 đồng/m²:

Trước VAT giả định: 715.000 đồng/tháng.
Sau VAT 10% giả định: 786.500 đồng/tháng.

Căn 65m²

Trước VAT giả định: 845.000 đồng/tháng.
Sau VAT giả định: 929.500 đồng/tháng.

Căn 75m²

Trước VAT giả định: 975.000 đồng/tháng.
Sau VAT giả định: 1.072.500 đồng/tháng.

Mức này chưa bao gồm gửi xe, điện, nước, internet và những dịch vụ tính riêng.

Phí GS1, GS2 và GS3 – The Miami/Grand Sapphire

Phí dịch vụ The Miami Vinhomes Smart City — Các tòa thuộc The Miami và nhóm Grand Sapphire cần được kiểm tra theo đúng mã tòa và thông báo phí hiện hành.

Các tòa GS1, GS2 và GS3 có biểu phí bằng nhóm Sapphire cơ bản:

Trong nhà: 8.000 đồng/m².
Ngoài nhà: 5.000 đồng/m².
Tổng: 13.000 đồng/m².
Quy đổi giả định sau VAT: 14.300 đồng/m².

Về mặt đơn giá, đây là nhóm cạnh tranh nhất trong The Metrolines theo bảng công khai.

Tuy nhiên, trước khi mua căn hộ GS, người mua cần xác định:

Căn thuộc chính xác tòa nào.
Tòa có tiện ích riêng gì.
Quy định sử dụng bể bơi.
Thời gian hỗ trợ phí còn lại.
Phí được tính từ ngày bàn giao hay ngày nhận nhà thực tế.
Có khoản công nợ của chủ cũ hay không.

Phí GS5 và GS6

GS5 và GS6 có mức cao hơn GS1–GS3:

Trong nhà: 12.500 đồng/m².
Ngoài nhà: 5.500 đồng/m².
Tổng: 18.000 đồng/m².
Quy đổi giả định sau VAT: 19.800 đồng/m².

Chênh lệch với GS1–GS3:

Trước VAT giả định: 5.000 đồng/m²/tháng.
Sau VAT giả định: khoảng 5.500 đồng/m²/tháng.

Với căn 65m², mức chênh sau VAT giả định là khoảng 357.500 đồng/tháng, tương đương hơn 4,29 triệu đồng/năm.

Người mua phải đặt mức chênh này trong tương quan với:

Tiêu chuẩn sảnh.
Mật độ thang máy.
Tiện ích riêng.
Vị trí tòa.
Hướng nhìn.
Chất lượng bàn giao.
Giá mua ban đầu.

Phí dịch vụ The Sakura

The Sakura có sự chênh lệch giữa SA1 và SA2, SA3, SA5.

SA2, SA3 và SA5

Biểu phí công khai:

Trong nhà: 11.000 đồng/m².
Ngoài nhà: 5.000 đồng/m².
Tổng: 16.000 đồng/m².
Quy đổi giả định sau VAT: 17.600 đồng/m².

Đây là mức trung gian giữa Sapphire cơ bản và nhóm GS5–GS6.

Chi phí theo diện tích

Diện tích căn hộ	Trước VAT giả định	Sau VAT 10% giả định
55m²	880.000 đồng	968.000 đồng
65m²	1.040.000 đồng	1.144.000 đồng
75m²	1.200.000 đồng	1.320.000 đồng

SA1

SA1 có mức cao hơn do được công bố có thêm bể trị liệu:

Trong nhà: 13.500 đồng/m².
Ngoài nhà: 5.000 đồng/m².
Tổng: 18.500 đồng/m².
Quy đổi giả định sau VAT: 20.350 đồng/m².

Chi phí theo diện tích

Diện tích căn hộ	Trước VAT giả định	Sau VAT 10% giả định
55m²	1.017.500 đồng	1.119.250 đồng
65m²	1.202.500 đồng	1.322.750 đồng
75m²	1.387.500 đồng	1.526.250 đồng

SA1 có đắt hơn SA2, SA3, SA5 nhiều không?

Mức chênh công bố là 2.500 đồng/m² trước VAT giả định.

Với căn 65m²:

Chênh khoảng 162.500 đồng/tháng trước VAT.
Chênh khoảng 178.750 đồng/tháng sau VAT giả định.
Chênh khoảng 2,15 triệu đồng/năm.

Nếu gia đình thường xuyên sử dụng bể trị liệu và tiện ích riêng, mức chênh có thể hợp lý. Nếu gần như không sử dụng, người mua nên cân nhắc căn tại SA2, SA3 hoặc SA5.

Phí dịch vụ The Tonkin

The Tonkin gồm hai tòa TK1 và TK2, nhưng mức phí không giống nhau.

TK1

Trong nhà: 13.000 đồng/m².
Ngoài nhà: 5.000 đồng/m².
Tổng: 18.000 đồng/m².
Quy đổi giả định sau VAT: 19.800 đồng/m².

TK2

Trong nhà: 14.500 đồng/m².
Ngoài nhà: 5.000 đồng/m².
Tổng: 19.500 đồng/m².
Quy đổi giả định sau VAT: 21.450 đồng/m².

Nguồn công bố ghi chú TK2 có thêm bể trị liệu, tương tự lý do SA1 có phí cao hơn các tòa Sakura còn lại.

Chi phí theo diện tích

Diện tích	TK1 sau VAT giả định	TK2 sau VAT giả định	Chênh lệch
55m²	1.089.000 đồng	1.179.750 đồng	90.750 đồng
65m²	1.287.000 đồng	1.394.250 đồng	107.250 đồng
75m²	1.485.000 đồng	1.608.750 đồng	123.750 đồng

Chênh lệch giữa TK1 và TK2 không quá lớn nếu tính trên tổng chi phí sở hữu một căn hộ cao cấp. Quyết định nên dựa nhiều hơn vào:

Tầng.
Hướng.
Tầm nhìn.
Công năng căn hộ.
Giá mua.
Tình trạng nội thất.
Thời gian miễn phí còn lại.
Khả năng sử dụng tiện ích riêng.

Xếp hạng biểu phí công khai từ thấp đến cao

Nhóm 1: Chi phí thấp

S1–S4 và GS1–GS3

Tổng công bố: 13.000 đồng/m².
Phù hợp người mua ưu tiên kiểm soát chi phí.
Dễ tính bài toán cho thuê.
Tổng tiền hàng tháng thấp hơn đáng kể các dòng cao cấp.

Nhóm 2: Chi phí trung bình

SA2, SA3, SA5

Tổng công bố: 16.000 đồng/m².
Cân bằng giữa tiêu chuẩn phân khu và chi phí.
Chênh không quá lớn so với Sapphire khi tính trên căn diện tích vừa.

Nhóm 3: Khá cao

GS5, GS6 và TK1

Tổng công bố: 18.000 đồng/m².
Phải đánh giá giá trị tiện ích, sảnh và tiêu chuẩn vận hành.

Nhóm 4: Cao

SA1 và TK2

SA1: 18.500 đồng/m².
TK2: 19.500 đồng/m².
Có thêm bể trị liệu theo nguồn công bố.
Phù hợp hơn với cư dân thực sự sử dụng tiện ích riêng.

So sánh tiền dịch vụ theo diện tích căn hộ

Bảng sau sử dụng mức quy đổi giả định đã cộng VAT 10%.

Nhóm tòa	Đơn giá giả định sau VAT	Căn 55m²	Căn 65m²	Căn 75m²
S1–S4, GS1–GS3	14.300	786.500	929.500	1.072.500
SA2, SA3, SA5	17.600	968.000	1.144.000	1.320.000
GS5, GS6, TK1	19.800	1.089.000	1.287.000	1.485.000
SA1	20.350	1.119.250	1.322.750	1.526.250
TK2	21.450	1.179.750	1.394.250	1.608.750

Cách đọc bảng

Một căn Sapphire 65m² và một căn TK2 65m² chênh khoảng:

464.750 đồng/tháng.
Khoảng 5,58 triệu đồng/năm.
Khoảng 27,89 triệu đồng trong 5 năm, chưa tính thay đổi biểu phí.

Con số này đáng quan tâm nhưng vẫn nhỏ so với chênh lệch hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng trong giá mua căn hộ.

Do đó, không nên chọn căn kém phù hợp chỉ để tiết kiệm vài trăm nghìn đồng mỗi tháng.

Masteri West Heights có phí dịch vụ bao nhiêu?

Masteri West Heights là dự án gồm bốn tòa với hệ tiện ích riêng như bể bơi tầng thượng, gym, lounge, sân thiền, thư viện ngoài trời và không gian làm việc. Các tiện ích này cho thấy phạm vi vận hành khác với tòa Sapphire cơ bản.

Tại thời điểm rà soát, chưa tìm thấy một thông báo biểu phí hiện hành theo từng tòa được công khai trên website chính thức của dự án.

Vì vậy, VGLand không coi các con số lưu hành trên website môi giới là biểu phí chính thức.

Người mua Masteri West Heights nên yêu cầu:

Hóa đơn tháng gần nhất.
Đơn giá trước và sau VAT.
Danh mục tiện ích nằm trong phí.
Phí bể bơi và gym nếu thu riêng.
Thời hạn hỗ trợ còn lại.
Điều kiện chuyển giao hỗ trợ.
Khoản công nợ của chủ cũ.
Quyết nghị của Hội nghị nhà chung cư nếu đã có.

Không nên so sánh Masteri với Sapphire chỉ bằng một con số

Masteri West Heights có:

Hệ sảnh và lễ tân khác.
Tiện ích trong nhà và tầng thượng.
Bể bơi riêng.
Gym riêng.
Cảnh quan thuộc phạm vi dự án.
Tiêu chuẩn dịch vụ cao cấp hơn.

Vì vậy, câu hỏi đúng không phải “phí Masteri cao hơn bao nhiêu?”, mà là:

Gia đình có sử dụng đủ những dịch vụ được trả thêm hay không?

Phí dịch vụ Lumière Evergreen

Lumière Evergreen được định vị ở phân khúc cao cấp hơn, có hệ tiện ích đặc quyền gồm bể bơi bốn mùa, gym, Business Lounge, thư viện, khu trẻ em, cảnh quan bốn mùa, BBQ và không gian trị liệu.

Nguồn công bố chính thức từng áp dụng hỗ trợ 36 tháng phí quản lý cho nhóm khách hàng mua sớm tòa The Aura, tính từ khi dự án đủ điều kiện bàn giao đưa vào sử dụng. Đây là chính sách dành cho nhóm giao dịch và thời điểm cụ thể, không phải quyền lợi mặc nhiên của mọi căn hộ.

Tại thời điểm rà soát, chưa tìm thấy biểu phí vận hành công khai hiện hành theo từng tòa trên website chính thức.

Người mua chuyển nhượng phải kiểm tra:

Căn có thuộc chính sách 36 tháng hay không.
Thời điểm bắt đầu tính 36 tháng.
Đã sử dụng bao nhiêu tháng.
Chính sách có chuyển giao cho chủ mới không.
Biểu phí sau khi hết hỗ trợ.
Những tiện ích nào nằm trong phí.
Tiện ích nào phải đặt chỗ hoặc trả riêng.

Sai lầm thường gặp

Một căn đang được hỗ trợ phí có thể được quảng cáo là “miễn phí dịch vụ”, khiến người mua bỏ qua chi phí sau ưu đãi.

Ví dụ, nếu căn được miễn thêm 18 tháng, người mua vẫn phải tính:

Biểu phí từ tháng thứ 19.
Khả năng tăng phí.
Phí gửi xe.
Các tiện ích thu riêng.
Chi phí bảo trì nội thất.
Chi phí căn hộ trong thời gian bỏ trống.

Phí dịch vụ Imperia Smart City

Imperia Smart City thuộc một hệ phát triển và vận hành khác với các tòa Sapphire do Vinhomes công bố.

Đến thời điểm rà soát, chưa tìm thấy biểu phí hiện hành từ nguồn chính thức công khai đủ để xác nhận một mức chung cho toàn bộ các tòa Imperia.

Không nên dùng duy nhất một con số cho mọi căn vì có thể tồn tại khác biệt giữa:

Giai đoạn phát triển.
Tòa nhà.
Chính sách mua.
Thời điểm bàn giao.
Gói hỗ trợ.
Đơn vị vận hành.
Quyết nghị cư dân.

Người mua nên yêu cầu hóa đơn thực tế của đúng căn thay vì hỏi “phí Imperia trung bình bao nhiêu”.

Phí dịch vụ The Sola Park

The Sola Park là giai đoạn tiếp theo trong cụm Imperia, nhưng chính sách phí có thể khác các tòa đã vận hành trước đó.

Các thông tin về “miễn một năm”, “hỗ trợ nhiều năm” hoặc mức phí sau hỗ trợ phải được kiểm tra bằng:

Chính sách bán hàng có số hiệu.
Phụ lục hợp đồng.
Phiếu tính giá.
Thông báo bàn giao.
Thông báo phí của đơn vị vận hành.

Không sử dụng một bài quảng cáo cũ để kết luận nghĩa vụ phí của căn hộ mua trong năm 2026.

Phí dịch vụ The Canopy Residences

The Canopy Residences có tiêu chuẩn sản phẩm, cảnh quan và tiện ích riêng, nên không thể mặc định áp dụng mức phí giống The Sapphire hoặc The Sakura.

Tại thời điểm rà soát, chưa có đủ nguồn công khai chính thức để xác nhận biểu phí hiện hành cho từng tòa.

Người mua cần kiểm tra:

Đơn vị vận hành.
Mức phí trên hợp đồng.
VAT.
Thời gian hỗ trợ.
Phí sau thời gian hỗ trợ.
Các tiện ích riêng.
Quyền sử dụng tiện ích đại đô thị.
Công nợ khi nhận chuyển nhượng.

Phí dịch vụ The Victoria

The Victoria thuộc The Metrolines nhưng là một giai đoạn sản phẩm khác.

Đối với tòa mới hoặc chưa hình thành dữ liệu vận hành ổn định, người mua không nên lấy mức phí của The Miami, The Sakura hoặc The Tonkin áp sang The Victoria.

Mức phải dùng để tính tài chính là:

Đơn giá ghi trong hợp đồng.
Phụ lục quản lý vận hành.
Chính sách hỗ trợ có số hiệu.
Thông báo chính thức tại thời điểm bàn giao.

Vì sao chưa đưa một con số cho mọi dự án cao cấp?

Một bài so sánh tốt không nên lấp khoảng trống dữ liệu bằng con số trên microsite.

VGLand chỉ đưa vào bảng chính những mức được công bố rõ theo từng nhóm tòa. Với Masteri West Heights, Lumière Evergreen, Imperia Smart City, The Sola Park, The Canopy Residences và The Victoria, người mua nên sử dụng hóa đơn hoặc hợp đồng của đúng căn.

Cách làm này tránh ba sai lệch:

Lấy mức phí cũ làm mức hiện tại.
Lấy phí sau hỗ trợ làm biểu phí.
Lấy biểu phí của một tòa áp cho toàn dự án.

Phí dịch vụ bao gồm những gì?

Phí quản lý chung cư thường phục vụ:

An ninh và bảo vệ.
Vệ sinh khu vực chung.
Thu gom rác.
Nhân sự Ban quản lý.
Vận hành thang máy.
Vận hành máy bơm và kỹ thuật.
Điện chiếu sáng khu chung.
Kiểm soát ra vào.
Chăm sóc cảnh quan.
Bảo trì thường xuyên hệ thống chung.
Dịch vụ tiếp nhận phản ánh cư dân.
Một số tiện ích theo quy định từng tòa.

Nội dung cụ thể phụ thuộc hợp đồng và ngân sách vận hành. Nguồn hướng dẫn chính thức cũng chia phí quản lý thành các nhóm an ninh, vệ sinh, bộ máy vận hành và hệ thống kỹ thuật chung.

Những khoản không nên nhầm với phí dịch vụ

Phí gửi xe

Phí gửi ô tô và xe máy được thu riêng.

Mức gửi xe có thể thay đổi theo:

Hầm tòa nhà.
Bãi nổi.
Parking Zone.
Loại phương tiện.
Thời điểm áp dụng.
Tình trạng ưu đãi.

Không nên cộng phí gửi xe vào đơn giá quản lý trên mét vuông.

Kinh phí bảo trì 2%

Đây là khoản đóng khi mua căn hộ theo quy định và hợp đồng, không phải phí dịch vụ hàng tháng.

Điện, nước và internet

Được tính theo mức tiêu thụ hoặc gói dịch vụ riêng.

Bảo hiểm cháy nổ

Không nằm trong khung phí quản lý chung cư của Hà Nội.

Thù lao Ban quản trị

Là khoản riêng được Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Tiện ích cao cấp tính riêng

Một số bể bơi, phòng thể thao, BBQ hoặc dịch vụ đặt chỗ có thể phát sinh phí.

Phí tiện ích chung được công bố

Theo dữ liệu công khai tháng 9/2024:

Bể bơi nội khu: cư dân được miễn phí.
Bể bơi tại trung tâm thương mại: cư dân miễn phí; khách 200.000 đồng/người/lượt.
BBQ: 200.000 đồng/bếp cho hai giờ.
Phụ thu thêm người BBQ: 40.000 đồng/người.
Phụ thu thêm giờ: 100.000 đồng/giờ.
Vườn Nhật: cư dân miễn phí; khách tính 30.000 đồng/người từ người khách thứ sáu.
Công viên trung tâm: cơ chế tương tự Vườn Nhật.
Phòng golf: 200.000 đồng/phòng/giờ.

Đây là biểu phí công khai tại tháng 9/2024. Trước khi sử dụng trong năm 2026, cư dân phải kiểm tra giá trên ứng dụng Vinhomes Resident.

Phí quản lý có bao gồm bể bơi không?

Không có một câu trả lời chung cho mọi tòa.

Đối với nhóm phí được Vinhomes công bố, bể bơi nội khu dành cho cư dân được ghi nhận miễn phí tại thời điểm tháng 9/2024. Tuy nhiên:

Khách đi cùng có thể bị tính phí.
Bể trị liệu có thể ảnh hưởng tới biểu phí tòa.
Dự án do nhà phát triển khác vận hành có chính sách riêng.
Một số tiện ích phải đặt lịch.
Dịch vụ huấn luyện hoặc lớp học được tính riêng.
Quy chế có thể thay đổi.

Vì sao phí giữa các tòa chênh nhau?

1. Tiêu chuẩn dịch vụ

Tòa có lễ tân, sảnh cao cấp, nhiều nhân sự và dịch vụ hỗ trợ thường có chi phí cao hơn.

2. Hệ tiện ích riêng

Bể bơi, bể trị liệu, gym, lounge, thư viện và phòng sinh hoạt cần nhân sự, điện, nước, hóa chất và bảo trì.

3. Mật độ căn hộ

Một tòa có nhiều căn có thể chia sẻ chi phí vận hành trên số lượng chủ sở hữu lớn hơn.

Ngược lại, tòa ít căn, nhiều tiện ích và sảnh lớn có thể phát sinh mức phí cao hơn.

4. Số lượng thang máy và hệ thống kỹ thuật

Thang máy, điều hòa sảnh, thông gió, bơm nước và hệ thống phòng cháy cần được bảo trì định kỳ.

5. Diện tích cảnh quan

Cây xanh, hồ nước, đường dạo và khu vui chơi cần chăm sóc thường xuyên.

6. Nhà phát triển và đơn vị vận hành

Mỗi dự án có mô hình ngân sách, tiêu chuẩn nhân sự và quy trình phục vụ khác nhau.

7. Nguồn thu từ diện tích chung

Doanh thu quảng cáo, cho thuê diện tích chung hoặc các dịch vụ có thể được dùng để bù đắp chi phí nếu được hạch toán đúng và cư dân thống nhất.

8. Giai đoạn hỗ trợ của chủ đầu tư

Trong những năm đầu, mức cư dân thực trả có thể thấp hơn chi phí vận hành thực tế do được hỗ trợ.

Khi chương trình kết thúc, số tiền phải đóng có thể tăng dù tiêu chuẩn dịch vụ không thay đổi.

Khung giá phí quản lý chung cư Hà Nội năm 2026

Quyết định 25/2026/QĐ-UBND của Hà Nội có hiệu lực từ ngày 23/2/2026 quy định:

Chung cư không có thang máy: 700–5.000 đồng/m²/tháng.
Chung cư có thang máy: 1.200–16.500 đồng/m²/tháng.
Khung trên chưa gồm bảo hiểm cháy nổ, thù lao Ban quản trị và các dịch vụ cao cấp như bể bơi, tắm hơi, truyền hình cáp hoặc internet. Người đọc có thể xem thông tin công bố chính thức của Hà Nội.

Mức trên 16.500 đồng/m² có trái quy định không?

Không thể kết luận chỉ bằng phép so sánh đơn giá.

Quy định của Hà Nội nêu rõ khung giá không áp dụng trong trường hợp giá dịch vụ đã được:

Thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư; hoặc
Thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua căn hộ.

Khung giá được sử dụng cho các trường hợp thuộc khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở, làm căn cứ khi chưa có thỏa thuận phù hợp hoặc phát sinh tranh chấp.

Ngoài ra, các dịch vụ cao cấp có thể được tách riêng khỏi khung cơ bản.

Do đó, một tòa thu tổng cộng trên 16.500 đồng/m² chưa đủ để kết luận vi phạm. Cần xem:

Hợp đồng.
Nghị quyết Hội nghị nhà chung cư.
Cơ cấu chi phí.
VAT.
Phí tiện ích.
Phần quản lý ngoài nhà.
Các khoản thu riêng.
Mức độ công khai ngân sách.

Ai quyết định mức phí quản lý?

Trước Hội nghị nhà chung cư lần đầu, mức phí thường được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.

Sau khi có Hội nghị nhà chung cư, mức phí có thể được thống nhất giữa đơn vị vận hành và cộng đồng cư dân theo quy định.

Việc xác định giá phải bảo đảm công khai, minh bạch và căn cứ vào công việc quản lý, vận hành cùng dịch vụ thực tế của từng tòa.

Căn hộ chưa ở có phải đóng phí không?

Thông thường, nghĩa vụ phí được xác định từ thời điểm theo hợp đồng hoặc thông báo bàn giao, không phụ thuộc căn hộ có người ở hay đang bỏ trống.

Chủ sở hữu phải kiểm tra:

Ngày bắt đầu tính phí.
Điều kiện tạm miễn.
Chính sách với căn chưa nhận bàn giao.
Phí trong giai đoạn sửa chữa.
Phí ngoài nhà.
Quy định khóa nước hoặc thẻ cư dân khi có công nợ.

Không nên mặc định căn bỏ trống thì không phát sinh phí.

Chủ nhà hay khách thuê đóng phí dịch vụ?

Điều này do hợp đồng thuê thỏa thuận.

Ba cách phổ biến:

Giá thuê đã bao gồm phí dịch vụ, chủ nhà thanh toán.
Giá thuê chưa bao gồm phí, khách thuê thanh toán.
Chủ nhà đóng phí cơ bản, khách thuê trả phí tiện ích và gửi xe.

Hợp đồng cần ghi rõ:

Đơn giá đang áp dụng.
Ai chịu khoản tăng phí.
Ai trả gửi xe.
Ai trả phí khách sử dụng tiện ích.
Cách xử lý công nợ khi kết thúc hợp đồng.
Tiền đặt cọc có được dùng để bù phí không.

Nhà đầu tư cho thuê nên tính phí thế nào?

Không nên mặc định khách thuê luôn trả phí.

Khi căn hộ trống, chủ nhà phải dự phòng:

Phí quản lý.
Điện duy trì.
Internet nếu chưa cắt.
Bảo trì nội thất.
Phí môi giới.
Chi phí vệ sinh.
Lãi vay.

Ví dụ

Căn 65m² tại nhóm Sapphire:

Phí giả định sau VAT: khoảng 929.500 đồng/tháng.
Nếu trống ba tháng: khoảng 2,79 triệu đồng phí dịch vụ.

Căn 65m² tại TK2:

Phí giả định sau VAT: khoảng 1,394 triệu đồng/tháng.
Nếu trống ba tháng: khoảng 4,18 triệu đồng.

Khoản chênh không quá lớn so với tiền thuê, nhưng phải được đưa vào lợi suất ròng.

Người mua có thể tham khảo bài phân tích mua căn hộ sơ cấp hay thứ cấp để đánh giá thêm chênh lệch giữa căn mới, căn chuyển nhượng và nghĩa vụ phí còn lại.

Mua chuyển nhượng cần kiểm tra gói miễn phí thế nào?

Gói hỗ trợ không được đánh giá bằng lời quảng cáo “còn vài năm miễn phí”.

Người mua cần yêu cầu:

Chính sách gốc có số hiệu.
Căn hộ có thuộc danh sách áp dụng không.
Ngày bắt đầu hỗ trợ.
Ngày kết thúc.
Số tháng đã sử dụng.
Quyền lợi có chuyển giao không.
Hỗ trợ phần trong nhà, ngoài nhà hay cả hai.
VAT có được hỗ trợ không.
Chủ cũ có công nợ không.
Phí sau khi hết hỗ trợ.

Một căn “miễn phí ba năm” nhưng đã bàn giao hai năm rưỡi có giá trị quyền lợi rất khác căn vừa bắt đầu thời gian hỗ trợ.

Có nên chọn phân khu phí thấp nhất?

Phí thấp là lợi thế, nhưng không nên là tiêu chí duy nhất.

Nên ưu tiên nhóm phí thấp khi

Ngân sách hàng tháng cần kiểm soát.
Mua căn nhỏ để cho thuê.
Ít sử dụng tiện ích cao cấp.
Thường xuyên đi làm và ít ở nhà.
Không cần sảnh hoặc dịch vụ riêng.
Giá mua cũng cạnh tranh.

Nên chấp nhận mức phí cao hơn khi

Gia đình sử dụng hồ bơi và gym thường xuyên.
Có trẻ nhỏ cần khu vui chơi.
Làm việc tại nhà và sử dụng lounge.
Ưu tiên sảnh, lễ tân và an ninh.
Căn hộ có tiêu chuẩn cao hơn rõ ràng.
Chênh phí nhỏ so với giá trị sử dụng.

Phân khu nào có hiệu quả chi phí tốt nhất?

Không có một đáp án cho mọi người mua.

S1–S4 và GS1–GS3

Phù hợp nhất với người ưu tiên chi phí thấp và thanh khoản đại trà.

SA2, SA3 và SA5

Phù hợp với gia đình muốn tiêu chuẩn cao hơn nhưng phí chưa lên nhóm 18.000–19.500 đồng/m².

GS5, GS6 và TK1

Phù hợp nếu vị trí, tiện ích và chất lượng tòa tạo giá trị đủ lớn so với mức phí.

SA1 và TK2

Phù hợp với người thực sự sử dụng bể trị liệu và tiện ích riêng.

Masteri West Heights và Lumière Evergreen

Phù hợp với người đặt tiêu chuẩn dịch vụ, tiện ích đặc quyền và chất lượng không gian lên trước mức phí thấp.

Nhưng do chưa có biểu phí công khai hiện hành đủ chắc chắn, người mua phải sử dụng hóa đơn thực tế để so sánh.

Checklist kiểm tra phí trước khi mua căn hộ

Biểu phí

Xin thông báo phí mới nhất.
Xác định phí trong nhà.
Xác định phí ngoài nhà.
Kiểm tra VAT.
Kiểm tra diện tích tính phí.
Đối chiếu diện tích thông thủy.
Kiểm tra ngày bắt đầu thu.
Kiểm tra khả năng điều chỉnh.

Chính sách hỗ trợ

Xin chính sách có số hiệu.
Kiểm tra căn có thuộc diện hỗ trợ.
Xác định thời gian bắt đầu.
Xác định thời gian kết thúc.
Kiểm tra quyền chuyển giao.
Kiểm tra VAT có được hỗ trợ.
Xác định phần phí được hỗ trợ.

Công nợ

Xin xác nhận không nợ phí.
Kiểm tra phí gửi xe.
Kiểm tra tiền điện nước khu chung nếu có.
Kiểm tra phí sửa chữa.
Kiểm tra khoản phạt chậm trả.
Ghi rõ bên bán chịu công nợ trước bàn giao.

Phạm vi dịch vụ

Kiểm tra bể bơi.
Kiểm tra gym.
Kiểm tra phòng sinh hoạt.
Kiểm tra BBQ.
Kiểm tra khách ngoài.
Kiểm tra tiện ích phải đặt lịch.
Kiểm tra dịch vụ thu riêng.

Đầu tư cho thuê

Ghi rõ bên chịu phí trong hợp đồng thuê.
Tính phí trong thời gian trống.
Tính phí sau khi hết hỗ trợ.
Không dùng phí hiện tại cho toàn bộ thời gian đầu tư.
Dự phòng mức tăng phí.
Tính lợi suất ròng sau mọi chi phí.

Câu hỏi thường gặp

Phí dịch vụ Vinhomes Smart City thấp nhất là bao nhiêu?

Theo bảng công khai tháng 9/2024, S1–S4 và GS1–GS3 có tổng phí trong nhà và ngoài nhà là 13.000 đồng/m²/tháng. Nếu mức này chưa gồm VAT 10%, quy đổi là khoảng 14.300 đồng/m²/tháng.

Phí cao nhất trong bảng công khai là tòa nào?

TK2 có tổng công bố 19.500 đồng/m²/tháng, gồm 14.500 đồng trong nhà và 5.000 đồng ngoài nhà. Nếu cộng VAT 10%, mức quy đổi giả định là 21.450 đồng/m²/tháng.

Phí The Sakura bao nhiêu?

SA2, SA3 và SA5 có tổng công bố 16.000 đồng/m². SA1 có tổng 18.500 đồng/m² do nguồn công bố ghi nhận thêm bể trị liệu.

Phí The Tonkin bao nhiêu?

TK1 có tổng công bố 18.000 đồng/m²; TK2 là 19.500 đồng/m². Các mức trên cần kiểm tra VAT và thông báo phí hiện hành.

Phí GS1, GS2 và GS3 bao nhiêu?

Tổng công bố là 13.000 đồng/m², gồm 8.000 đồng phí trong nhà và 5.000 đồng phí ngoài nhà.

Phí GS5 và GS6 bao nhiêu?

Tổng công bố là 18.000 đồng/m², gồm 12.500 đồng trong nhà và 5.500 đồng ngoài nhà.

Mức phí đã gồm VAT chưa?

Trang công bố không thể hiện rõ VAT ngay trong từng dòng biểu phí. Người mua phải kiểm tra hóa đơn. Bảng trong bài chỉ quy đổi sau VAT theo giả định để phục vụ so sánh, không phải kết luận số tiền chính thức.

Căn 65m² đóng khoảng bao nhiêu mỗi tháng?

Theo giả định đã cộng VAT:

S1–S4, GS1–GS3: khoảng 929.500 đồng.
SA2, SA3, SA5: khoảng 1.144.000 đồng.
GS5, GS6, TK1: khoảng 1.287.000 đồng.
SA1: khoảng 1.322.750 đồng.
TK2: khoảng 1.394.250 đồng.

Phí quản lý có bao gồm gửi xe không?

Không. Phí gửi ô tô và xe máy được thu riêng.

Phí quản lý có bao gồm điện nước không?

Không. Điện, nước, internet và các dịch vụ sử dụng riêng được thanh toán riêng.

Bể bơi nội khu có miễn phí không?

Nguồn công bố tháng 9/2024 ghi nhận cư dân được miễn phí bể bơi nội khu. Quy định năm 2026 cần được kiểm tra trên ứng dụng cư dân.

Căn hộ chưa ở có phải đóng phí không?

Thông thường nghĩa vụ phí căn cứ hợp đồng và thời điểm bàn giao, không phụ thuộc căn có người ở. Chủ sở hữu phải kiểm tra chính sách của đúng tòa.

Khi thuê nhà, ai đóng phí?

Do hợp đồng thuê thỏa thuận. Cần ghi rõ giá thuê đã gồm phí hay chưa.

Hỗ trợ 36 tháng có chuyển cho người mua mới không?

Không nên mặc định. Phải kiểm tra chính sách gốc, phụ lục hợp đồng và xác nhận của đơn vị quản lý hoặc chủ đầu tư.

Phí Masteri West Heights bao nhiêu?

Chưa tìm thấy biểu phí hiện hành theo từng tòa được công khai trên nguồn chính thức đã rà soát. Cần sử dụng hóa đơn hoặc thông báo của đúng căn.

Phí Lumière Evergreen bao nhiêu?

Nguồn chính thức xác nhận từng có chính sách hỗ trợ 36 tháng phí quản lý cho nhóm khách mua sớm The Aura, nhưng chưa tìm thấy biểu phí vận hành hiện hành công khai.

Mức trên 16.500 đồng/m² có trái luật không?

Không thể kết luận chỉ bằng đơn giá. Khung Hà Nội không áp dụng khi giá đã được thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư hoặc thỏa thuận trong hợp đồng; một số dịch vụ cao cấp cũng không nằm trong khung cơ bản.

Phân khu nào phù hợp đầu tư cho thuê?

S1–S4 và GS1–GS3 có lợi thế về phí thấp. Tuy nhiên, hiệu quả còn phụ thuộc giá mua, giá thuê, nội thất, tỷ lệ trống và tệp khách.

Kết luận

Phí dịch vụ tại Vinhomes Smart City có sự phân tầng rõ:

S1–S4 và GS1–GS3 thuộc nhóm thấp nhất.
SA2, SA3, SA5 nằm ở nhóm trung bình.
GS5, GS6 và TK1 thuộc nhóm khá cao.
SA1 và TK2 có mức cao hơn do bổ sung tiện ích riêng theo nguồn công bố.

Nhưng biểu phí không phải số tiền thực trả cuối cùng. Người mua phải kiểm tra thêm VAT, gói hỗ trợ, thời gian còn lại, công nợ và các dịch vụ tính riêng.

Đối với Masteri West Heights, Lumière Evergreen, Imperia Smart City, The Sola Park, The Canopy Residences và The Victoria, không nên sử dụng con số trên microsite làm biểu phí chính thức. Hóa đơn gần nhất của đúng căn là bằng chứng đáng tin cậy hơn.

Nguyên tắc lựa chọn là:

Không mua căn chỉ vì phí thấp.
Không trả phí cao nếu không sử dụng tiện ích.
Không coi thời gian miễn phí là quyền lợi vĩnh viễn.
Không tính lợi suất cho thuê mà bỏ qua phí sau ưu đãi.
Không nhận chuyển nhượng khi chưa có xác nhận công nợ.

Nhận bảng so sánh căn hộ và hỗ trợ kiểm tra chi phí thực tế: liên hệ VGLand qua Hotline/Zalo 0912 774 786. VGLand hỗ trợ đối chiếu giá mua, phí dịch vụ, thời gian hỗ trợ và dòng tiền cho thuê trước khi khách hàng đặt cọc.